BGE 107 II 189
107 II 189
25. Arrêt de la Ire Cour civile du 10 mars 1981 dans la cause S.I. Ciel
Bleu "B" contre Baehler (recours en réforme) Regeste
Mitteilung der Mietzinserhöhung (Art. 18 BMM).
Die zehntägige Frist von Art. 18 Abs. 1 in fine BMM nimmt ihren
Anfang mit dem Empfang der Mitteilung der Mietzinserhöhung. Kann die
eingeschrieben versandte Mitteilung dem Empfänger nicht sofort zugestellt
werden, gilt sie als am Tag empfangen, an dem sie bei der Post abgeholt
wird, spätestens aber am Ende der mit der Abholungseinladung gesetzten
Frist (E. 2).
Erfolgt die Mitteilung der Mietzinserhöhung weniger als zehn Tage
vor Beginn der Kündigungsfrist, ist sie nicht nichtig, entfaltet ihre
Wirkungen aber erst auf den nach Vertrag oder Gesetz nächstzulässigen
Kündigungstermin (E. 3).
Sachverhalt
A.- Dame Baehler est locataire d'un appartement et d'un garage dans
un immeuble propriété de la Société immobilière Ciel Bleu "B". Les baux
pouvaient être résiliés pour le 15 février 1975, avec un préavis de
trois mois.
Par lettre recommandée déposée à la poste le 31 octobre 1974, la
S.I. Ciel Bleu "B" a signifié à dame Baehler deux majorations de loyers,
pour l'appartement et le garage, à partir du 15 février 1975. Dame Baehler
étant absente le 1er novembre, un avis a été déposé dans sa boîte et elle
a retiré les plis recommandés le 6 novembre 1974 à la poste.
Dame Baehler s'est opposée aux majorations de loyers. La tentative
de conciliation n'a pas abouti.
B.- Saisie du litige selon l'art. 28 al. 2 AMSL, la 15e Chambre des
baux et loyers du canton de Genève a déclaré irrecevable, le 2 juin 1977,
la requête en majoration de loyers déposée par la S.I. Ciel Bleu "B".
Par arrêt du 15 juillet 1980, la Cour de justice du canton de Genève a
déclaré irrecevable, faute d'une violation de la loi, l'appel interjeté
contre ce jugement. Elle a considéré, comme la Chambre des baux et
loyers, que les avis de majoration de loyers n'avaient pas été donnés à
la locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation,
comme le prescrit l'art. 18 al. 1 AMSL, et qu'ils étaient partant nuls.
C.- La Société immobilière Ciel Bleu "B" recourt en réforme au Tribunal
fédéral. Elle conclut à l'annulation de l'arrêt attaqué et à ce qu'il
soit constaté que les hausses de loyers ont été valablement notifiées à
dame Baehler pour le 15 février 1975 et qu'elles ne sont pas abusives,
subsidiairement qu'elles ont été valablement notifiées pour le 15 août
1975. A titre subsidiaire, elle propose le renvoi de la cause à l'autorité
cantonale pour qu'elle statue sur le fond dans le sens des considérants.
Le 17 novembre 1980, les parties ont informé le Tribunal fédéral
qu'elles s'étaient mises d'accord en ce sens que l'intimée renonçait
à contester la validité formelle des avis de majoration de loyers
litigieux. Elles invitent dès lors le Tribunal fédéral à dire que les
hausses de loyers ont été valablement notifiées pour le 15 février 1975,
à réformer sur ce point l'arrêt de la Cour de justice et à lui renvoyer
la cause pour qu'elle statue sur le fond, tous les frais de justice
devant le Tribunal fédéral étant à la charge de la S.I. Ciel Bleu "B"
et les parties ne sollicitant pas de dépens.
Le Tribunal fédéral admet le recours, annule l'arrêt attaqué et
renvoie la cause à l'autorité cantonale pour nouveau jugement dans le
sens des considérants.
Auszug aus den Erwägungen:
Considérant en droit:
Erwägung 1
1.- Le recours en réforme permet seulement au Tribunal fédéral
d'examiner si la décision attaquée repose sur une violation du droit
fédéral (art. 43 al. 1 OJ). Il ne peut être admis que si cet examen
révèle une telle violation. Le simple fait que l'intimé se rallie aux
conclusions du recourant ne permet pas au Tribunal fédéral d'admettre
le recours sans en avoir examiné lui-même le bien-fondé (GULDENER,
Schweiz. Zivilprozessrecht, p. 500). On doit dès lors examiner ici si
l'arrêt attaqué est conforme au droit fédéral.
Erwägung 2
2.- Aux termes de l'art. 18 al. 1 AMSL, l'avis de majoration de loyer
doit être donné dix jours au moins avant le début du délai de résiliation.
Cet avis constitue une déclaration de volonté du bailleur, qui exige
réception. En principe, une manifestation de volonté écrite déploie
ses effets, selon le système dit de la réception (Empfangstheorie), dès
qu'elle entre dans la sphère de puissance du destinataire - elle lui est
remise, ou est déposée dans sa boîte aux lettres - même si celui-ci n'en
prend pas connaissance (SCHÖNENBERGER/JÄGGI, n. 137 et 404 ad art. 1 CO;
VON TUHR/PETER, I p. 168 s.; BUCHER, p. 120; ENGEL, p. 102; JEANPRÊTRE,
RSJ 1973 p. 349; THILO, JdT 1954 I p. 546). Si le destinataire d'un
envoi recommandé ne peut être atteint et que le facteur laisse un avis de
retrait, la déclaration est considérée comme reçue dès que le destinataire
est en mesure d'en prendre possession au bureau de poste, pour autant qu'on
puisse attendre de lui qu'il le fasse aussitôt (SCHÖNENBERGER/JÄGGI, n. 43
ad art. 9 CO; JEANPRÊTRE, op.cit., p. 351; RSJ 1975 p. 94 et 1949 p. 58;
ZR 1961 no 134 et 1955 no 179; JdT 1972 II 31 et 1963 I 154).
La demanderesse estime que ces principes doivent s'appliquer également
à l'avis de majoration de loyer prévu par l'art. 18 al. 1 AMSL. Elle
invoque notamment un arrêt de la Cour de cassation zurichoise (RSJ 1975
p. 94), ainsi que le texte légal stipulant que l'avis doit être "donné"
dans un certain délai, tandis que le délai prévu par l'art. 265 CO pour
la résiliation du bail en cas de non-paiement du loyer court seulement à
partir du jour où le preneur a "reçu" l'avis du bailleur; l'emploi de ces
termes montrerait que dans le premier cas, le délai est déterminant pour
l'expéditeur, alors que dans le second, c'est le moment où le locataire
a reçu l'avis qui est déterminant puisque le délai de paiement court
précisément depuis cet avis.
L'avis de majoration de loyer présente deux particularités
qui s'opposent à l'application du système de la réception. Il doit
d'une part être donné dix jours au moins avant le début du délai de
résiliation, afin de laisser au preneur la possibilité d'échapper par
une résiliation du bail à la hausse qui lui a été notifiée (FF 1972
I p. 1234; SCHÜRMANN/STÖCKLI/ZWEIFEL, Das Mietrecht in der Schweiz,
p. 50; GMÜR/CAVIEZEL, Mietrecht-Mieterschutz, p. 72; RAISSIG, Massnahmen
gegen Missbräuche im Mietwesen, p. 40; MÜLLER, Der Bundesbeschluss über
Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 30. Juni 1972, p. 132 s.).
D'autre part, la réception de cet avis détermine le point de départ du
délai de trente jours dont dispose le locataire pour contester le montant
du loyer qu'il esime abusif, selon l'art. 18 al. 2 AMSL. Considérer la
majoration de loyer notifiée sous pli recommandé comme reçue dès l'instant
où elle peut être retirée au bureau de poste reviendrait à priver le
locataire d'une partie du délai de réflexion - déjà extrêmement bref -
qui lui est accordé, lorsqu'il ne retire pas ou ne peut pas retirer le pli
peut pas retirer le pli dès le dépôt de l'avis de retrait; le locataire
ne saurait pourtant être tenu de prendre des dispositions particulières
à chaque terme de résiliation, en vue de la réception d'un éventuel avis
de majoration. La déclaration de résiliation étant elle aussi soumise à
réception et devant donc parvenir au bailleur avant le début du délai de
résiliation, le locataire pourrait même perdre toute possibilité d'exercer
valablement son droit de résilier, selon les circonstances. Par ailleurs,
il ne disposerait pas pleinement du délai de péremption (cf. MÜLLER,
op.cit., p. 222) de trente jours prévu pour la contestation du montant
du loyer. L'application du système de la réception aboutirait donc à des
conséquences incompatibles avec le but de protection du locataire visé
par l'arrêté fédéral du 30 juin 1972.
Lorsque la loi fait courir un délai depuis la réception d'une
déclaration, comme c'est le cas de l'art. 265 al. 2 CO, la jurisprudence
tient la déclaration pour notifiée à l'expiration du délai légal fixé
pour le retrait du pli recommandé, si ce pli n'est pas retiré (arrêt de
la Ire Cour civile du 8 décembre 1969 dans la cause Jordan c. Sarteur,
in SJ 1972 p. 60 s.). En cas de retrait du pli recommandé dans le délai
légal, on doit donc se fonder sur la réception effective, et non pas sur
une réception fictive fixée au jour où le pli pouvait être retiré pour
la première fois. La confirmation de cette jurisprudence s'impose dans le
cadre de l'arrêté fédéral du 30 juin 1972 (SCHMID, n. 54 ad art. 262 CO) et
notamment pour l'avis de majoration du loyer, eu égard aux particularités
relevées plus haut.
En l'espèce, les avis de majoration doivent donc être réputés reçus
au moment du retrait effectif des plis recommandés au bureau de poste,
soit le 6 novembre 1974. Ils n'ont pas été donnés dix jours au moins
avant le début du délai de résiliation, puisque ce délai est de trois
mois pour l'échéance du 15 février 1975.
Erwägung 3
3.- Aux termes de l'art. 18 al. 3 AMSL, les avis de majoration qui
ne sont pas donnés sur la formule sont nuls, de même qu'une résiliation
signifiée par le bailleur à l'occasion d'une majoration de loyer.
L'arrêté n'indique en revanche pas la conséquence d'un avis donné moins
de dix jours avant le début du délai de résiliation (art. 18 al. 1 AMSL).
Selon une jurisprudence constante, lorsque la loi ne consacre
pas expressément la nullité d'un acte violant une disposition légale,
cette nullité ne doit être admise que si elle résulte du sens et du but
de la disposition en cause (ATF 96 II 20 consid. 1 et les arrêts cités),
c'est-à-dire si elle est appropriée à l'importance de l'effet combattu (ATF
102 II 406 consid. 3b et les références citées, 408 consid. 3d). Cette
jurisprudence s'applique également aux déclarations de volonté se
rapportant à la modification ou à la résiliation d'un contrat.
En exigeant que l'avis de majoration de loyer soit donné dix jours au
moins avant le début du délai de résiliation, l'art. 18 al. 1 AMSL tend
à accorder au locataire un délai de réflexion pour décider s'il veut
échapper à la majoration de loyer par une résiliation du bail et, dans
l'affirmative, à lui permettre de manifester à temps sa volonté dans ce
sens. Il ne vise pas d'autre but que d'empêcher la perte de ce droit du
locataire de se déterminer dans un délai raisonnable. Or la sauvegarde de
ce droit ne postule pas la nullité d'un avis de majoration ne respectant
pas le délai de dix jours fixé par l'art. 18 al. 1 AMSL. Dans le domaine
très proche de la résiliation du bail ou du contrat de travail, un congé
donné tardivement ou pour un terme non conforme est généralement considéré
comme étant non pas nul, mais reporté à la date la plus proche à laquelle
il aurait pu valablement intervenir, pour autant que la volonté de la
partie qui résilie puisse être comprise dans ce sens par le destinataire
(ATF 47 II 298; SCHMID, n. 25 ad art. 267 CO; OSER/SCHÖNENBERGER, n. 11
ad art. 267 CO; GUHL/MERZ/KUMMER, 7e éd., p. 381; BECKER, n. 8 ad art.
318 CO; OSER/SCHÖNENBERGER, n. 16 ad art. 347 CO; BECKER, n. 12 ad art. 347
CO; SCHWEINGRUBER, Commentaire du contrat de travail, traduction française
d'A. Laissue, p. 175; STREIFF, Leitfaden zum neuen Arbeitsvertragsrecht,
p. 124 n. 5). Le locataire doit normalement admettre, surtout lorsque
les coûts continuent à s'élever, que le bailleur entend augmenter le loyer
sinon pour le terme fixé par l'avis de majoration, du moins pour le plus
prochain terme contractuel ou légal. Rien ne s'oppose donc à l'application
de ce principe à l'avis de majoration qui n'est pas donné dans le délai de
dix jours de l'art. 18 al. 1 AMSL (GMÜR-CAVIEZEL, op.cit., p. 73). Müller
(op.cit., p. 133 s.) admet la nullité d'un tel avis, bien qu'il considère
les règles sur la résiliation comme applicables par analogie, ce qui est
contradictoire. Schmid (n. 53 ad art. 262 CO, avec référence à Müller)
estime qu'en raison du droit du locataire de contester le montant du loyer,
un avis de majoration donné prématurément ou tardivement ne peut pas valoir
pour le plus prochain terme, mais qu'il reste sans effet. Cet argument
n'est pas convaincant. Selon la jurisprudence et l'opinion de Schmid
lui-même, la résiliation peut intervenir trop tard, mais pas trop tôt;
le délai de trente jours pour présenter une requête de prolongation du
bail (art. 267a CO) court dès la réception de la résiliation, même si le
bailleur a résilié longtemps à l'avance (ATF 99 II 169 consid. 2a; SCHMID,
n. 22 ad art. 267 CO, n. 12 ad art. 267a CO). Il en va de même du délai
pour contester le montant du loyer (art. 18 al. 2 AMSL); ce délai part
de la réception de l'avis de majoration, même si ledit avis est donné
prématurément. Le droit du locataire de contester le montant du loyer -
comme celui de demander la prolongation du bail - ne s'en trouve nullement
compromis. On ne voit pas pourquoi l'existence de ce droit s'opposerait à
ce qu'un avis de majoration donné tardivement soit reporté au plus prochain
terme contractuel ou légal. Cette solution suffisant à empêcher l'effet
combattu par l'art. 18 al. 1 AMSL, la nullité ne saurait être admise.
La question de l'effet juridique d'un avis de majoration donné
tardivement n'a d'ailleurs pas pu échapper au législateur. Celui-ci a
expressément déclaré nuls l'avis de majoration qui n'est pas donné sur la
formule officielle, ainsi que la résiliation signifiée par le bailleur
à l'occasion d'une majoration de loyer (art. 18 al. 3 AMSL). L'absence
d'une disposition semblable, s'agissant de l'avis de majoration qui ne
respecte pas le délai de dix jours prévu par l'art. 18 al. 1 AMSL, doit
être considérée comme un silence qualifié de la loi.
Cette différence de régime est en outre confirmée par l'application des
principes généraux du droit des obligations. Lorsque la loi exige une forme
déterminée, comme l'emploi d'une formule officielle pour la notification
d'une majoration de loyer, l'emploi de cette forme est une condition
de validité de l'acte en question (art. 11 CO). L'avis de majoration
de loyer qui est assorti d'une menace de résiliation, contrairement à
l'interdiction faite au bailleur par l'art. 18 AMSL, a un objet illicite,
et il est partant nul en vertu de l'art. 20 CO. Aucune disposition légale
ne consacre en revanche la nullité d'une déclaration soumise à un délai,
si celui-ci n'est pas observé, à moins que la déclaration n'ait pour
objet la sauvegarde d'un délai de péremption, ce qui n'est pas le cas ici.
Erwägung 4
4.- Les avis de majoration de loyers, avec effet au 15 février 1975,
reçus le 6 novembre 1974 par la défenderesse n'étant pas nuls, il y a lieu
d'examiner si les loyers ainsi majorés sont abusifs. La cause doit dès lors
être renvoyée à l'autorité cantonale pour qu'elle statue sur ce point. La
demanderesse fait valoir dans son recours en réforme que la défenderesse
n'a jamais conclu en instance cantonale à l'irrecevabilité formelle des
avis de majoration. La demanderesse a d'ailleurs expressément renoncé à
ce moyen, dans l'accord passé par les parties après le dépôt du recours
en réforme. Il appartiendra à l'autorité cantonale d'examiner selon
le droit cantonal de procédure la portée de cet accord et de l'absence
d'allégations de la défenderesse en instance cantonale, et de juger en
conséquence si le caractère abusif des majorations litigieuses doit être
apprécié et prendre effet au 15 février 1975 ou au plus prochain terme
de résiliation, ce qui ne ressort pas clairement de l'arrêt attaqué.