BGE 107 IB 369
107 Ib 369
65. Estratto della sentenza 10 aprile 1981 della II Corte di diritto
pubblico nella causa Rudolf e Flavia Botisk-Jacoucci (ricorso di diritto
amministrativo) Regeste
Art. 6 Abs. 2 lit. a BewB, Art. 12a BewV: Erwerb zum Zwecke der
Arrondierung.
1. Zusammenfassung der Rechtsprechung auf dem Gebiete der Arrondierung
(E. 3a).
2. Analoge Anwendung dieser Rechtsprechung auf den Erwerb zum Zwecke
der Arrondierung von Stockwerkeigentum: ein berechtigtes Interesse
ist anzunehmen, wenn Beweggründe oder spezielle Umstände eine solche
Arrondierung rechtfertigen und das gesamte Eigentum des Erwerbers einen am
Zweck gemessenen Umfang nicht übersteigt und die zu erwerbende Wohnung
im Verhältnis zur ersten Wohnung nur von untergeordneter Bedeutung
ist. Begriff der untergeordneten Bedeutung (E. 3b).
3. Anwendung dieser Grundsätze im vorliegenden Fall (E. 3c).
Sachverhalt
A.- Flavia e Rudolf Botisk-Jacoucci, cittadini austriaci domiciliati
a Milano, sono proprietari a Lugano di un appartamento di tre locali,
cucina, atrio, doppi servizi e balcone, foglio PPP n. 11 di 79/1000 della
particella n. 614. Il 25 ottobre 1978 essi chiesero all'autorità di
prima istanza per l'applicazione del DAFE l'autorizzazione preventiva
per l'acquisto dell'appartamento contiguo, PPP n. 12 di 82/1000,
d'uguale configurazione, ch'essi occupavano in locazione sin dal
1974. L'autorizzazione venne accordata il 15 gennaio 1979. Questa prima
decisione fu annullata il 25 giugno 1979 dalla Commissione cantonale di
ricorso, poiché i richiedenti non hanno strettissime relazioni d'affari
e non risiedono durevolmente a Lugano, ove vige del resto il blocco delle
autorizzazioni. L'autorità cantonale rifiutò nuovamente l'autorizzazione
statuendo il 19 novembre 1979 su una domanda di riesame dei coniugi
Botisk-Jacoucci, i quali si aggravarono in seguito al Tribunale federale
con un ricorso di diritto amministrativo. Il Tribunale federale ha respinto
il ricorso.
Auszug aus den Erwägungen:
Considerato in diritto:
Erwägung 3
3.- L'autorizzazione per l'acquisto di fondi deve essere concessa
agli stranieri che dimostrano un interesse legittimo (art. 6 cpv. 1
DAFE). L'interesse è tale se il fondo è destinato anzitutto alla
dimora dell'acquirente o della sua famiglia, se questi lo acquista in
suo proprio nome, se lui, il suo coniuge o i suoi figli minorenni non
hanno acquistato a tal fine altri fondi in Svizzera (art. 6 cpv. 2
lett. a DAFE). Nella fattispecie non è contestato che i ricorrenti
sono già proprietari nel Comune di Lugano di un appartamento di tre
locali e ch'essi intendono acquistarne uno avente il medesimo numero di
locali. L'eventuale rilascio dell'autorizzazione non può quindi essere
vagliato che sotto l'aspetto dell'acquisto di arrotondamento. Nel ricorso
di diritto amministrativo i ricorrenti sollevano appunto questo argomento:
essi affermano che l'ampliamento della proprietà deve essere autorizzato
qualora la superficie complessiva non superi l'estensione normale di una
casa di vacanza e quando circostanze speciali lo giustifichino.
a) In materia d'acquisto di terreni, la giurisprudenza del Tribunale
federale non esclude in modo assoluto l'acquisto di un fondo da parte di
un cittadino straniero che già ne possiede uno. La restrizione sancita in
quest'ambito dall'art. 6 cpv. 2 lett. a DAFE mira sì a impedire che uno
straniero acquisti diversi fondi indipendenti in Svizzera, sia in località
differenti sia nella stessa; essa lascia tuttavia spazio per i cosiddetti
acquisti di arrotondamento, per i quali può esservi un interesse legittimo
qualora motivi o circostanze particolari rendano necessario l'ampliamento e
qualora la superficie complessiva del terreno, dopo il nuovo acquisto, non
ecceda quella ammessa dall'art. 12a OAFE. Nel caso di terreno destinato
alla dimora personale dell'acquirente, questa norma prevede che la
superficie non deve superare un'estensione appropriata a tale scopo e al
genere del fondo se esso è già edificato (cpv. 1), e 1000 m2 al massimo se
esso non è edificato oppure se lo è e il richiedente intende ampliarlo con
terreno non costruito; sono riservati casi eccezionali ove il superamento
di questa superficie può essere giustificato da motivi perentori, purché
non vi ostino interessi pubblici (cpv. 2) (DTF 105 Ib 316 consid. 2b e
318 consid. 3b; 101 Ib 140 consid. 1).
La casistica mostra che il Tribunale federale ha istaurato una
prassi di regola abbastanza restrittiva nell'ammettere acquisti di
terreni d'arrotondamento. In DTF 105 Ib 314 e nella sentenza inedita
Bohne del 17 giugno 1980 è stato deciso che il semplice ampliamento del
giardino, eventualmente per costruirvi una piscina, non costituisce un
motivo perentorio atto a giustificare il superamento del limite massimo
di 1000 m2 posto dall'art. 12a cpv. 2 OAFE; nella sentenza Griffin del
24 febbraio 1977, pure inedita, l'ampliamento mediante l'acquisto di
un bosco per attività di svago e per la raccolta di legna non è stato
autorizzato. Invece, in DTF 101 Ib 138 l'interesse per la costruzione
di un'autorimessa e di due locali supplementari è stato ritenuto
sufficiente. Lo stesso dicasi della sentenza non pubblicata DFG contro
Wensky del 26 marzo 1976, dove le necessità di una famiglia numerosa
e l'inutilizzabilità del terreno primitivo annesso all'abitazione hanno
giustificato l'acquisto di arrotondamento per la costruzione di una piscina
e di un parco da gioco; della sentenza Hansen del 28 novembre 1975 (RDAT
1977 pag. 190), nella quale il Tribunale federale ha lasciato intendere
che l'ampliamento avrebbe potuto essere autorizzato perlomeno nella misura
in cui avrebbe permesso l'accesso all'abitazione e all'autorimessa; e,
infine, della sentenza Rödler del 14 febbraio 1975 (cfr. Rep. 1976 pag. 9)
con cui esso, dopo aver precisato che in principio può esservi interesse a
circondare una casetta con una limitata estensione di terreno, ha lasciato
all'autorità cantonale il compito di accertare concretamente se per tale
fine sussistesse un bisogno oggettivo. Affinché la portata di queste
sentenze possa essere valutata correttamente, non dev'essere dimenticato
che le ultime quattro, in un certo senso meno rigide, sono state emanate
prima dell'entrata in vigore il 1o aprile 1976 dell'art. 12a OAFE, che
limitando le superfici dei fondi destinati alla dimora di stranieri ha
indirettamente influenzato, restringendola, la prassi dell'autorizzazione
di acquisti d'arrotondamento.
b) Contrariamente a quanto è avvenuto per i terreni, il Tribunale
federale si è finora poco occupato dell'ampliamento di proprietà per
piani (cfr. la sentenza Scholten del 21 ottobre 1977). A prima vista
l'arrotondamento di appartamenti appare difficilmente realizzabile:
si tratta infatti di unità abitative ben delimitate e indipendenti,
che già per la loro struttura mal si prestano all'aggiunzione di
altri vani. Sono naturalmente riservati casi particolari, come quello
che interessa i ricorrenti, dove l'ampliamento sembra essere attuabile
praticamente e anche dal profilo dei diritti reali (cfr. art. 712b cpv. 1
CC). L'arrotondamento di una proprietà per piani si differenzia quindi
sostanzialmente da quello riferito a terreni, che, come s'è visto,
può avere per scopo l'aggrandimento di una casa oppure la costruzione
di un'autorimessa, di un accesso, eccetera. Nondimeno, per i casi nei
quali l'arrotondamento di un appartamento è concepibile, appare utile
applicare, almeno in via analogica, le norme e i principi giurisprudenziali
concernenti l'arrotondamento di terreni.
In primo luogo, trattandosi pur sempre di una deroga alla regola
dell'art. 6 cpv. 2 lett. a DAFE, che vieta l'acquisto di fondi da parte di
cittadini stranieri che già ne possiedono uno in Svizzera, la compera di
arrotondamento deve essere in ogni modo sorretta da motivi o circostanze
speciali che la rendono necessaria; considerate le particolarità della
proprietà per piani rispetto ad altri fondi, l'esistenza di questi elementi
deve essere valutata con severità.
In secondo luogo, in applicazione analogica dell'art. 12a cpv. 1
OAFE, occorre che la proprietà dello straniero destinata alla sua dimora
personale, dopo l'acquisto di arrotondamento, non superi complessivamente
un'estensione appropriata. A questo proposito assume particolare importanza
il concetto di accessorietà, espresso dal Tribunale federale solo in
qualche caso (cfr. le sentenze Scholten del 21 ottobre 1977 e Rödler
del 14 febbraio 1975), ma che soggiace implicitamente a ogni acquisto
d'arrotondamento. Se nell'ampliamento di terreni l'accessorietà risulta
più che altro dal profilo funzionale, ossia dal rapporto di subordinazione
che può esservi ad esempio tra un'autorimessa o un giardino e l'abitazione
principale, le particolarità menzionate sopra, insite nelle proprietà
per piani, richiedono che in quest'ambito l'accessorietà sia valutata
principalmente con criteri quantitativi. Il Tribunale federale si è già
espresso in questo senso precisando, in un caso di proprietà per piani,
che tra l'altro è determinante la "manifesta macroscopica preponderanza
dell'elemento principale rispetto a quello accessorio" (sentenza Scholten
del 21 ottobre 1977).
c) Nella fattispecie risulta dai piani allegati al ricorso che la
PPP n. 12 che i ricorrenti vorrebbero acquistare consiste, come la
PPP n. 11 ch'essi già possiedono, in un appartamento di tre locali,
atrio, cucina, doppi servizi e balcone; la superficie della prima
(circa 65 m2) è di poco inferiore a quella della seconda (circa 75 m2);
la quota di valore della PPP n. 12 (82/1000) è addirittura superiore
a quella della PPP n. 11 (79/1000). Ne discende che il requisito
dell'accessorietà dell'appartamento per il quale i ricorrenti chiedono
l'autorizzazione d'acquisto, rispetto a quello di cui sono proprietari,
non è manifestamente adempiuto dal profilo sia strutturale, sia metrico,
sia economico. Non è neppure ravvisabile alcun rapporto di subordinazione
funzionale, poiché i due appartamenti, prima dell'abbattimento del muro
di separazione che nulla può mutare alla situazione effettiva, erano due
unità di abitazione delimitate, indipendenti e complete; con l'acquisto
del secondo appartamento i ricorrenti intenderebbero del resto unicamente
ampliare la loro residenza secondaria. Irrilevante è la loro obiezione
secondo la quale il fatto ch'essi avrebbero forse potuto acquistare in
una sola volta un appartamento di cinque locali significa necessariamente
che ora debba essere autorizzato anche l'acquisto di arrotondamento:
dalla giurisprudenza che dichiara applicabili anche agli acquisti di
arrotondamento i limiti della superficie ammessa stabiliti dall'art. 12a
OAFE, non è possibile ricavare la deduzione contraria secondo cui deve
essere autorizzato ogni acquisto di arrotondamento che rimanga al disotto
di questi limiti. I requisiti specifici posti dal Tribunale federale per
questo genere d'operazione devono sempre essere adempiuti. A titolo di
confronto basti ricordare che nella sentenza Scholten del 21 ottobre 1977
il Tribunale federale ha negato il carattere accessorio a un appartamento
di due locali più servizi che i richiedenti intendevano connettere a un
appartamento di tre locali più servizi.
I motivi e le circostanze particolari che secondo i ricorrenti
dovrebbero giustificare l'acquisto del secondo appartamento sono i
seguenti. Nella domanda d'autorizzazione presentata all'autorità di
prima istanza essi alludevano alla necessità di sistemare mobili antichi
ereditati e all'eventualità di stabilirsi definitivamente a Lugano,
dopo il loro ritiro dagli affari che avrebbe dovuto avvenire "fra non
molto". Nelle osservazioni presentate davanti alla Commissione cantonale
di ricorso i ricorrenti, invece che ribadire il prospettato ritiro dagli
affari, giustificavano la loro domanda addirittura con la possibilità di
aprire a Lugano una succursale della loro ditta, che avrebbe comportato il
loro trasferimento definitivo in quella città, e con il bisogno di poter
disporre di locali per invitare clienti durante il fine settimana. Il
riesame - in aperta contraddizione con l'affermazione contenuta nelle
predette osservazioni, secondo la quale l'unità abitativa formata con
l'abbattimento del muro divisorio "è destinata a durare" - si fondava
sul fatto che la proprietaria, in caso di mancato acquisto da parte dei
ricorrenti, avrebbe inteso vendere la PPP n. 12 a terzi. Infine, nel
ricorso di diritto amministrativo, nel quale curiosamente i motivi del
chiesto riesame non sono più neppure menzionati, i ricorrenti si limitano
ad alludere ai bisogni della famiglia - composta di due persone - e alla
necessità di poter avere una camera per gli ospiti e una per la persona
di servizio. Questi argomenti generici, differenti in ogni fase della
procedura e palesemente contraddittori, potrebbero far sorgere il dubbio
ch'essi non sono invocati che per convenienza; comunque, a prescindere da
ciò, essi non sono affatto atti a sostanziare la necessità dei ricorrenti
di dover effettuare l'acquisto di arrotondamento, come richiesto dalla
giurisprudenza.
d) Le considerazioni che precedono significano che l'autorizzazione
non può essere concessa per mancanza di un interesse legittimo ai sensi
dell'art. 6 cpv. 2 lett. a DAFE, essendo i ricorrenti già proprietari di un
appartamento nel Comune di Lugano e non potendo l'ampliamento prospettato
essere considerato come semplice arrotondamento. In queste circostanze
diviene superfluo l'esame delle censure ricorsuali concernenti i n. 1,
2 e 3 del medesimo disposto di legge, in particolare quelle che toccano
il blocco delle autorizzazioni con le rispettive deroghe. La decisione
impugnata non lede il diritto federale.