BGE 106 II 157
106 II 157
30. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 20 mai 1980 dans la
cause J. contre D. (recours en réforme) Regeste
Vertrag über die Verwaltung von Liegenschaften.
Ein solcher Vertrag ist als Auftrag oder als Vertrag sui generis zu
beurteilen, auf den gemäss Art. 394 Abs. 2 OR die Vorschriften über den
Auftrag anzuwenden sind (E. 2a).
Der Vertrag kann jederzeit widerrufen oder gekündigt werden (Art. 404
Abs. 1 OR; E. 2b).
Begriff der Auflösung zur Unzeit (Art. 404 Abs. 2 OR; E. 2c).
Sachverhalt
A.- Au début de 1976, D. est entré en discussion avec J. en vue de lui
transférer la gérance de divers immeubles. J. a ouvert le 1er septembre
1976 un bureau de gérance de trois pièces et engagé une secrétaire,
dans la perspective d'obtenir la gérance de ces immeubles. Il a établi
à cet effet une convention datée du 5 octobre 1976, fixant la durée et
le taux de gérance. D. n'a pas signé cette convention, mais il a écrit
le 29 octobre 1976 à J. que "pour la gérance..., comme convenu, c'est
pour janvier". Dans une nouvelle lettre du 30 novembre 1976, cependant,
il a déclaré qu'il regrettait de ne pas donner satisfaction à J. comme
il l'aurait voulu, vu la vive réaction de l'ancien gérant devant laquelle
il avait "battu en retraite".
Après une entrevue entre parties et divers rappels de J., D. a répondu
le 14 avril 1977 qu'il avait refusé d'adhérer à la convention projetée,
pour justes motifs.
J. a ouvert action contre D. en paiement de 150000 fr. avec intérêt.
La Cour civile du Tribunal cantonal vaudois a rejeté l'action par
jugement du 21 novembre 1979.
Le Tribunal fédéral a rejeté le recours en réforme interjeté par
le demandeur.
Auszug aus den Erwägungen:
Considérant en droit:
Erwägung 2
2.- Fondée sur la jurisprudence récente du Tribunal fédéral (ATF 104
II 108 ss.), la Cour cantonale considère que le défendeur avait le droit
absolu de révoquer le mandat confié au demandeur (art. 404 CO) et qu'il
ne l'a pas fait en temps inopportun au sens de l'art. 404 al. 2 CO.
Le demandeur fait notamment valoir que l'ancienne jurisprudence du
Tribunal fédéral, encore en vigueur lorsqu'il a ouvert action, tenait
mieux compte des contingences économiques propres au contrat de gérance.
Il invoque les règles de la Société vaudoise des régisseurs, selon
lesquelles le retrait de régie doit faire l'objet d'un préavis de trois
mois pour la fin d'un semestre, et relève que cette réglementation atténue
ce qu'il peut y avoir de trop rigoureux dans l'application du principe
consacré par l'art. 404 al. 1 CO. Le demandeur estime parfaitement
inopportunes la révocation et la façon dont elle est intervenue, après
un silence prolongé, ce qui justifierait le paiement d'une indemnité.
a) Dans un arrêt de 1957 (ATF 83 II 529 s.), le Tribunal fédéral
avait considéré que la gérance d'immeubles se présentait soit comme un
contrat de travail, soit comme un contrat sui generis qui, ayant pour
objet l'exécution d'un certain travail, serait en principe soumis aux
règles du mandat (art. 394 al. 2 CO); la résiliation anticipée ne pouvait
avoir lieu que selon les règles du contrat de travail (art. 352 ss. CO), à
l'exclusion de celles qui régissent la révocation du mandat (art. 404 CO).
Cette conception, critiquée en doctrine (MERZ, RJB 95/1959, p. 59
s.; GAUTSCHI, n. 23 ad art. 395 et n. 10 ad art. 404 CO; PEYER, Der
Widerruf im schweiz. Auftragsrecht, thèse Zurich 1974, p. 180-182;
cf. aussi RSJ 66/1970, p. 8), a été récemment abandonnée (ATF 104 II
110 s.). Le Tribunal fédéral a admis qu'elle méconnaissait la portée de
l'art. 394 al. 2 CO, aux termes duquel les règles du mandat s'appliquent
aux travaux qui ne sont pas soumis aux dispositions légales régissant
d'autres contrats. Comme le contrat de gérance d'immeubles ne réalise pas
les éléments caractéristiques de l'un des autres contrats prévus dans le
Code des obligations et porte sur des prestations de travail, il doit
être qualifié de mandat ou de contrat sui generis soumis aux règles du
mandat conformément à l'art. 394 al. 2 CO. L'art. 404 CO, selon lequel le
mandat peut être révoqué ou répudié en tout temps, lui est donc applicable.
Cette dernière jurisprudence paraît seule conciliable avec l'art. 394
al. 2 CO. Elle a reçu l'approbation de la doctrine (cf. MERZ, in RJB
116/1980, p. 20 s.), et doit être maintenue.
b) Selon une pratique constante du Tribunal fédéral, le droit de
répudiation et de révocation du mandat en tout temps, consacré par
l'art. 404 CO, ne peut être ni exclu ni limité contractuellement; les
parties ne peuvent y renoncer d'avance. Le Tribunal fédéral a récemment
confirmé cette jurisprudence après l'avoir soumise à un réexamen approfondi
(ATF 98 II 307 ss.). Ainsi le contrat de gérance d'immeubles peut être
révoqué ou répudié en tout temps et sans condition; en vertu de l'art. 404
al. 2 CO, il n'y a lieu à indemnité que si la fin du contrat intervient
en temps inopportun (ATF 104 II 115 s. consid. 4).
c) Le contrat de gérance litigieux a été révoqué par le défendeur. Sa
lettre du 30 novembre 1976 a remis en cause ses engagements, manifestant
clairement au demandeur que les gérances promises ne lui seraient pas
confiées à la date prévue. Puis le défendeur a opposé le silence aux
rappels et propositions du demandeur, pour lui signifier l'avis définitif
de rupture le 14 avril 1977.
La notion d'inopportunité de la résiliation au sens de l'art. 404 al. 2
CO est étroitement liée au préjudice qui découle de la résiliation. La Cour
cantonale relève pertinemment que le mandataire ne peut faire valoir une
prétention en dommages-intérêts du fait d'une révocation sans motif que
s'il a subi un préjudice particulier ("besondere Nachteile"). Puisqu'il
est de l'essence même du mandat d'être librement révocable, les parties,
et notamment le mandataire, doivent compter avec ce risque, sinon la règle
serait pratiquement vidée de sa substance. La révocation ne constitue pas
en soi un abus de droit selon l'art. 2 CC. Elle est licite, même si elle
ne procède d'aucun motif objectif (cf. GAUTSCHI, n. 17 d et e ad art. 404
CO). C'est pourquoi seule l'existence d'un préjudice particulier justifie
une sanction à l'exercice inopportun du droit de révocation.
En l'espèce, aucune des constatations de fait du jugement attaqué
ne permet d'admettre que le contrat ait causé un préjudice particulier
au demandeur. Il a quitté son emploi précédent au début de 1976 pour
s'installer à son compte; rien n'établit qu'il ait agi en fonction
d'engagements précis du défendeur. Le demandeur a ouvert son bureau en
septembre 1976, alors que le contrat d'octobre 1976 n'était pas encore
conclu, et qu'il n'avait que de simples expectatives. Il ne saurait
donc qualifier de préjudice particulier les frais occasionnés par les
dispositions qu'il a prises avant octobre 1976. Il n'apparaît d'ailleurs
pas que le demandeur ait engagé des frais spéciaux à cause du défendeur,
ni qu'il ait renoncé à d'autres mandats ou emplois en raison du contrat
d'octobre 1976. Aucun élément concret ne justifie donc l'octroi de
dommages-intérêts fondés sur l'art. 404 al. 2 CO, et cela quand bien même
les procédés du défendeur sont loin de pouvoir être qualifiés d'opportuns
selon le sens communément donné à ce terme.