BGE 106 IB 287
106 Ib 287
42. Auszug aus dem Urteil der II. öffentlichrechtlichen Abteilung vom 14.
März 1980 i.S. Sand AG gegen Rekurskommission des Kantons Zürich für
Grunderwerb durch Personen im Ausland (Verwaltungsgerichtsbeschwerde)
Regeste
BB vom 23. März 1961/21. März 1973 über den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland (BewB); Verordnung vom 21. Dezember 1973 über
den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV).
1. Berechtigtes Interesse zum Erwerb eines Grundstücks im Sinn von
Art. 6 Abs. 2 lit. b BewB (E. 3 u. 4).
2. Voraussetzungen für die Erteilung einer Bewilligung unter
Bedingungen und Auflagen (Art. 8 BewB, Art. 17 BewV; E. 5).
Sachverhalt
A.- Die Sand AG, eine Aktiengesellschaft mit ausländischem
Kapital, betreibt in Neuheim (ZG), wo sie ihren Sitz hat, seit 1966
ein Kieswerk. Diesem wurde 1972 auf dem gleichen Gelände ein Betonwerk
angegliedert. Seit 1970 war die Sand AG mit Alfred Girschweiler und Karl
Günthardt in einer Interessengemeinschaft zur Errichtung eines neuen
Betonwerks im Randgebiet der Stadt zusammengeschlossen. Girschweiler und
Günthardt, beide Schweizer, hatten zu diesem Zweck am Industriering in
Adliswil (ZH) eine Parzelle von 2000 m2 erworben. 1972 war ein Baugesuch
für eine Betonaufbereitungsanlage eingereicht worden, welchem der Stadtrat
Adliswil am 6. Juli 1976 entsprach; am 10. Dezember 1976 erteilte
ferner die Direktion der öffentlichen Bauten des Kantons Zürich noch die
für den Grenzabstand nötige Ausnahmebewilligung. Anschliessend gerieten
Alfred Girschweiler und Karl Günthardt in Liquiditätsschwierigkeiten und
verkauften das Grundstück für Fr. 650'000.-- der Sand AG (Kaufvertrag
vom 9. Februar 1977). Mit Beschluss vom 20. Mai 1977 entschied der
Bezirksrat von Horgen, dass die Sand AG für den Erwerb des Grundstücks
der Bewilligung im Sinne des BewB bedürfe. Gleichzeitig erteilte sie die
Bewilligung unter folgenden Auflagen und Bedingungen:
"82 Bedingung:
- Mit der planmässigen Ausführung der bewilligten Baute muss vor Ablauf
der Baubewilligung begonnen werden.
83 Auflagen:
831 Der Bau der Anlage muss nach Beginn der Bauarbeiten ohne erhebliche
Unterbrechung weitergeführt und planmässig vollendet werden.
832 Im Grundbuch sind zu Lasten des Grundstücks folgende
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen anmerken zu lassen:
- Vor Ablauf von 10 Jahren seit dem Erwerb darf das Grundstück und die
darauf befindliche Baute nicht veräussert werden;
- das Grundstück muss im wesentlichen als Betriebsstätte für das
Unternehmen, das die Erwerberin betreibt, verwendet werden."
Die Sand AG focht diesen Entscheid bei der Rekurskommission für
Grunderwerb durch Personen im Ausland des Kantons Zürich an und beantragte,
es sei die Bewilligung zum Erwerb des Grundstücks ohne die Bedingung
zu erteilen, dass vor Ablauf der Baubewilligung mit der planmässigen
Ausführung der bewilligten Baute begonnen werden müsse; eventuell sei die
Bewilligung lediglich unter der Auflage zu erteilen, dass das Grundstück
im wesentlichen als Betriebsstätte für die Unternehmung verwendet werde.
Die Rekurskommission wies die Beschwerde am 9. Mai 1978 ab. Hiegegen
erhebt die Sand AG Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das Bundesgericht weist
die Beschwerde ab.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 1
1.- Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann die Verletzung von
Bundesrecht einschliesslich Überschreitung und Missbrauch des Ermessens
sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 104 lit. a und b OG), nicht
aber die Unangemessenheit des angefochtenen Entscheids (Art. 104 lit. c
OG). Die Rekurskommission für Grunderwerb durch Personen im Ausland des
Kantons Zürich kann nicht als "Rekurskommission" im Sinn von Art. 105
Abs. 2 OG betrachtet werden, da sie von einem Regierungsrat präsidiert
wird und deshalb von der Verwaltung zu wenig unabhängig ist (BGE 103
Ib 372 f.). Das Bundesgericht ist deshalb nicht im Rahmen von Art. 105
Abs. 2 OG an die Feststellung des Sachverhalts gebunden.
Erwägung 2
2.- Nach Art. 1 BewB bedarf der Erwerb von Grundstücken in der Schweiz
durch Personen mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland der Bewilligung der
zuständigen kantonalen Behörde. Gemäss Art. 1 Abs. 3 lit. c BewB gelten
als Personen mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland auch juristische Personen
und vermögensfähige Personengesellschaften ohne juristische Persönlichkeit,
die ihren Sitz in der Schweiz haben, aber mit beherrschender finanzieller
Beteiligung von Personen ohne Wohnsitz oder Sitz in der Schweiz.
Es wird zu Recht nicht bestritten, dass die Sand AG im Sinn dieser
Bestimmung ausländisch beherrscht ist. Ihr Alleinaktionär ist Fritz Weber,
ein deutscher Staatsangehöriger mit Wohnsitz in Deutschland. Zwar soll er
sich nach Angaben in der Beschwerdeschrift mit dem Gedanken tragen, die
Gesellschaft im Rahmen eines Erbvorbezugs auf seine mit einem Schweizer
verheiratete Tochter Katharina Büttiker zu übertragen. Indes ist diese
Absicht offenbar zur Zeit noch nicht verwirklicht worden, und es kann
deshalb dahingestellt bleiben, wie es sich in diesem Fall mit der
Bewilligungspflicht verhielte.
Erwägung 3
3.- Die Bewilligung zum Erwerb eines Grundstückes in der Schweiz
wird erteilt, wenn der Erwerber mit Wohnsitz im Ausland ein berechtigtes
Interesse am Erwerb nachweist (Art. 6 Abs. 1 BewB). Die Fälle, in denen ein
berechtigtes Interesse am Erwerb besteht, sind entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführerin in Art. 6 Abs. 2 BewB abschliessend aufgezählt (Urteil
Wozchod Handelsbank AG vom 27. Oktober 1972 E. 3, in ZBGR 54/1973 S.
119; Urteil EJPD vom 27. Oktober 1972 E. 2, in ZBGR 54/1973 S. 124). Die
vom Verwaltungsgericht des Kantons Aargau (Urteil vom 21. August 1978,
in ZBGR 60/1979, S. 80) in dieser Beziehung geäusserten Zweifel spielen
im vorliegenden Fall keine Rolle.
Erwägung 4
4.- a) Nach Art. 6 Abs. 2 lit. b BewB ist ein berechtigtes Interesse
anzunehmen, "wenn das zu erwerbende Grundstück dem Erwerber ganz oder
zu einem wesentlichen Teil dazu dient, darauf die Betriebsstätte eines
Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art
geführten Gewerbes zu betreiben, ohne dass damit Wohnraum seinem Zweck
entfremdet wird". Die Möglichkeit, für den Betrieb einer Unternehmung
durch einen Ausländer in der Schweiz eine Bewilligung zu erhalten, wurde
vom Gesetzgeber deshalb eingeführt, damit ausländische Unternehmungen
sich überhaupt in der Schweiz niederlassen und den notwendigen Grund und
Boden erwerben konnten, sowie auch damit schweizerische Unternehmungen,
die dieselbe Absicht im Ausland hegten, nicht Retorsionsmassnahmen
ausgesetzt würden (BGE 102 Ib 135 E. 2).
b) Art. 6 Abs. 2 lit. b BewB setzt voraus, dass der Erwerber selbst
und nicht ein Dritter die Betriebsstätte unterhält (BGE 102 Ib 135 E. 2;
vgl. auch die seinerzeitige Präzisierung in der Fassung des Art. 13 Abs. 2
BewV vom 21. Dezember 1973, AS 1974, 99). Ferner muss das Grundstück
dem Erwerber ganz oder zu einem wesentlichen Teil für den Betrieb
einer Betriebsstätte eines nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes
dienen. Der Begriff der Betriebsstätte ist dem Steuerrecht entlehnt
(MUFF, Zur Bewilligung für den Erwerb von Grundstücken durch Personen
im Ausland, ZBGR 44/1963, S. 13; s. auch Sten.Bull. Ständerat 1961,
S. 56 f.). Zur Begründung einer Betriebsstätte bedarf es demnach keiner
Geschäftsniederlassung (Filiale) im handelsrechtlichen Sinn; vielmehr
genügt es, dass die Unternehmung an einem Ort ständige körperliche Anlagen
oder Einrichtungen besitzt, mittels derer sich ein qualitativ wesentlicher
Teil ihres Betriebs vollzieht (vgl. z.B. BGE 95 I 435 E. 3). Der Erwerber
hat somit nur dann ein berechtigtes Interesse, wenn er ein Grundstück mit
dem Zweck erwirbt, bestehende bzw. zu errichtende ständige Anlagen und
Einrichtungen hauptsächlich zur Ausübung der Geschäftstätigkeit seiner
Unternehmung zu verwenden, sonst muss der Erwerb als Kapitalanlage
angesehen werden. Die Bewilligung setzt deshalb nicht nur voraus,
dass der Erwerber die Absicht hat, das Grundstück hauptsächlich für die
Tätigkeit seiner Unternehmung zu verwenden und hiefür die nötigen ständigen
Einrichtungen zu erstellen; vielmehr muss er diese Absicht auch innerhalb
einer vernünftigen Frist in die Tat umsetzen.
c) Vorausgesetzt, dass ein Bedürfnis für besondere zusätzliche
Gebäulichkeiten nachgewiesen ist (vgl. dazu den Entscheid der
Rekurskommission Zürich vom 16. November 1964 E. 3, in ZBGR 49/1968
S. 345) schliesst die Bestimmung ebenfalls den Erwerb von Grund und
Boden zur Erweiterung einer bestehenden Betriebsstätte ein (MUFF,
aaO S. 13; vgl. auch Sten.Bull. Ständerat 1961, S. 56). Im Ausmass,
in dem eine Unternehmung vernünftigerweise eine gewisse Entwicklung
ihrer Geschäftstätigkeit voraussehen kann, welche die Vergrösserung
ihrer Betriebseinrichtungen erfordert, kann sie demnach an sich ein
berechtigtes Interesse am Erwerb von zusätzlichem Boden haben. Insofern
ist der Erwerb von Grund und Boden für den Ausbau einer bestehenden
Betriebsstätte zulässig, aber nur, wenn er dazu dient, den vorhandenen
Betrieb in unmittelbarer Zukunft zu vergrössern. Andernfalls besteht
die Gefahr der Spekulation. Die Situation ist hier ähnlich wie im Fall
eines Ausländers, der ein Grundstück, auf dem er eine Zweitwohnung hat,
arrondieren möchte (vgl. BGE 104 Ib 316 E. 2; 101 Ib 141 E. 1 in bezug
auf den Erwerb zur Abrundung einer Ferienhausliegenschaft). Will sich
demnach eine ausländisch beherrschte Gesellschaft nur die Möglichkeit
sichern, später einmal wenn die Verhältnisse günstiger sind, die nötigen
Einrichtungen und Anlagen auf dem zu erwerbenden Grundstück zu errichten,
so muss ein solcher Erwerb als Kapitalanlage angesehen werden und kann
deshalb nicht bewilligt werden.
d) Die in Frage stehende Parzelle Nr. 6550 in Adliswil ist noch
unüberbaut und liegt in der Industriezone. Zum Betrieb einer neuen
Betriebsstätte oder zur Erweiterung der bestehenden Betriebsstätte
dient der Erwerb des Grundstücks somit nur, wenn die Sand AG eine
Betonaufbereitungsanlage oder eine entsprechende Einrichtung tatsächlich in
nächster Zeit erstellt. Die Beschwerdeführerin brachte indessen bereits in
ihrem Gesuch vom 16. Februar 1977 an den Bezirksrat Horgen zum Ausdruck,
dass sie zur Zeit mit Rücksicht auf die wirtschaftlichen Verhältnisse
eine solche Anlage nicht errichten möchte, und wies darauf hin, falls eine
Erstreckung der Baubewilligungsfrist nicht möglich sein sollte, müsste das
Projekt unter Umständen fallen gelassen und später erneuert werden. Sie
fügte bei, denkbar wäre auch eine andere Kiesaufbereitungsanlage, und
hielt abschliessend fest, der Erwerb sei für die Sand AG lebenswichtig,
weil es sich bei der genannten Parzelle wohl um eine der letzten handle,
die im Weichbild der Stadt Zürich noch für Industriezwecke der vorliegenden
Art benützbar sei. - Die Beschwerdeführerin hat dementsprechend in der
Zwischenzeit mit der Ausführung der Baute nicht begonnen.
e) Unter diesen Umständen ist die Verwendung des Grundstücks zum
Betrieb einer Betriebsstätte unsicher. Es besteht die Gefahr, dass sich
die Beschwerdeführerin von der unmittelbaren Errichtung einer Anlage im
genannten Sinn entfernt und das Grundstück zu einer blossen Kapitalanlage
wird. Die kantonalen Behörden durften deshalb die Bewilligung nicht
erteilen, ohne die Gewissheit zu haben, dass die Parzelle in Adliswil
tatsächlich zur Errichtung der Anlage verwendet wird. Man kann sich sogar
fragen, ob es der Sand AG nicht überhaupt oder zumindest zur Zeit an einem
berechtigten Interesse im Sinne von Art. 6 Abs. 2 lit. b BewB gebricht
(vgl. MUFF aaO S. 14).
Erwägung 5
5.- a) Nach Art. 8 Abs. 1 BewB kann die Bewilligung für den Erwerb
eines Grundstücks Bedingungen oder Auflagen unterworfen werden, um
die Verwendung des Grundstücks zu dem vom Erwerber angegebenen Zweck
sicherzustellen. Die BewV nennt die Auflagen, die einem Erwerber für die
Errichtung einer Betriebsstätte mindestens auferlegt werden können (Art. 17
Abs. 2 lit. b); Art. 17 Abs. 3 BewV behält weitergehende Bedingungen und
Auflagen vor. Falls der Erwerber eine Auflage nicht einhält, bleibt der
Widerruf der Bewilligung vorbehalten (Art. 8 Abs. 3 BewB).
b) Der BewB stellt es demnach ins Ermessen der Bewilligungsbehörde,
ob eine Bewilligung mit einer Bedingung oder Auflage zu verknüpfen sei und
mit welchem Inhalt diese auszustatten seien (vgl. auch den Entscheid der
früheren eidg. Rekurskommission vom 11. November 1964, in ZBGR 47/1966
S. 95 E. 2). Die Behörde hat indessen das Ermessen pflichtgemäss im Rahmen
des BewB und der BewV auszuüben, insbesondere im Hinblick auf den von
der Bewilligungspflicht verfolgten Zweck.
c) Wenn wie hier die Bewilligung den Erwerb von Bauland betrifft,
rechtfertigt es sich, den Erwerber zu verpflichten, innerhalb einer
vernünftigen Zeit zu bauen und die Baute planmässig auch zu beenden. Es
war deshalb an sich gerechtfertigt, die Sand AG zu verpflichten, mit der
planmässigen Ausführung der bewilligten Baute vor Ablauf der Baubewilligung
zu beginnen.
d) Es fragt sich jedoch, ob diese Verpflichtung mit einer Bedingung
oder mit einer Auflage zu sichern ist. Wird die Bewilligung unter der
entsprechenden Bedingung erteilt, so kann die Beschwerdeführerin nicht
als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen werden, solange sie nicht
die Bedingung erfüllt und mit dem Bau begonnen hat (Art. 12 Abs. 1
Grundbuchverordnung). Sie muss demnach die Bauplanung und den Baubeginn
auf Grund des obligatorischen Rechtstitels vornehmen, noch bevor sie
Grundeigentümerin ist. Wird dagegen die Verpflichtung bloss mit einer
entsprechenden Auflage gesichert, so ist der Eigentumseintrag sofort
möglich; es bleibt aber der Widerruf der Bewilligung vorbehalten, falls
die Auflage nicht eingehalten wird.
Da man sich, wie ausgeführt, sogar fragen kann, ob zur Zeit der
Erwerbsgrund für eine Bewilligung überhaupt gegeben sei, war es jedenfalls
gerechtfertigt, die Bewilligung unter der Bedingung zu erteilen, dass
mit der Ausführung der bewilligten Baute vor Ablauf der Baubewilligung
begonnen werde. Ob es allenfalls auch genügt hätte, die Bewilligung mit
der entsprechenden Auflage zu sichern, kann hier dahingestellt bleiben, da
jedenfalls die kantonale Behörde mit der Anordnung der Bedingung den ihr in
dieser Beziehung zustehenden Spielraum des Ermessens nicht überschritten
oder missbraucht hat (vgl. auch MUFF aaO S. 15; Entscheid der früheren
eidg. Rekurskommission vom 11. November 1964, in ZBGR 47/1966 E. 2,
S. 95).
Die Beschwerde erweist sich deshalb als unbegründet und ist abzuweisen.