BGE 106 IB 223
106 Ib 223
34. Urteil der I. öffentlichrechtlichen Abteilung vom 14. Mai
1980 i.S. Kanton Zürich gegen Anton Bonomo's Erben Immobilien AG,
Anton Bonomo's Erben AG und Eidg. Schätzungskommission, Kreis 10
(Verwaltungsgerichtsbeschwerde) Regeste
Teilenteignung einer gewerblich genutzten Liegenschaft.
Das Bundesgericht kann auch jene Entschädigungsposten in seine
Prüfung miteinbeziehen, die durch im Enteignungsverfahren abgeschlossenen
Teilvergleich festgesetzt worden sind (E. 1).
Mietern und Pächtern steht ein Entschädigungsanspruch nur insoweit zu,
als durch die Expropriation ihre vertraglichen Rechte verletzt worden sind
(Bestätigung der Rechtsprechung; E. 2).
Die Enteignungsentschädigung bemisst sich entweder nach dem Wert,
den das enteignete Recht für einen Käufer aufweist, oder nach dem
besonderen Interesse des Enteigneten daran, dieses Recht behalten zu
können. Die beiden Berechnungsarten dürfen nicht miteinander vermischt
werden. Anwendung dieser Grundsätze im konkreten Fall (E. 3).
Sachverhalt
A.- Für den Ausbau der Überlandstrasse in Zürich-Schwamendingen,
der Bestandteil des Nationalstrassenprojektes N. 1.1.2 bildet, wurde vom
Grundstück Kat. Nr. 4 503 (11 981 m2) und den dazugehörenden Strassen-
und Bachanteilen (Parz. Nr. 1 143 und 1 138) eine Fläche von 2 034 m2
definitiv enteignet. Innerhalb der Frist zur Forderungsanmeldung verlangte
die Eigentümerin, die Anton Bonomo's Erben Immobilien AG (Enteignete 1),
eine Entschädigung von Fr. 450.--/m2 für das abgetretene Land sowie eine
Vergütung des Minderwertes des Restgrundstückes und der Inkonvenienzen
in Höhe von Fr. 2'256'800.--. Zudem stellte die Baufirma Anton Bonomo's
Erben AG (Enteignete 2), die auf dem enteigneten Grundstück einen Werkhof
betrieb, eine Entschädigungsforderung im Betrage von Fr. 3'089'000.--,
weil sie durch die Teilenteignung zur Verlegung des Werkplatzes nach
Dübendorf gezwungen werde.
Nach der Einigungsverhandlung fanden zwischen dem Kanton Zürich
und den Enteigneten Vergleichsverhandlungen statt, welche zum Abschluss
verschiedener Teilvergleiche führten. Die Parteien einigten sich unter
anderem darauf, dass der Enteigner für das abgetretene Land Fr. 420.--/m2
(insgesamt Fr. 854'280.--) zu bezahlen und der Enteigneten 2 die Abräum-
und Transportkosten nach Aufwand zu entschädigen habe. Diese Kosten
beliefen sich schliesslich auf Fr. 336'513.--.
Die Eidg. Schätzungskommission, Kreis 10, entschied am 8. Dezember 1975
über die noch strittigen Forderungen und sprach den beiden Enteigneten
gemeinsam eine Inkonvenienzentschädigung von insgesamt Fr. 802'500.--,
nämlich Fr. 110'000.-- für die Abbruchkosten der Enteigneten 1 und
Fr. 34'000.-- unter dem gleichen Titel für die Enteignete 2, Fr. 38'000.--
für wertlos gewordene Anlagen, Fr. 120'000.-- für Betriebserschwernisse
und Fr. 500'000.-- für "Pachtzinsausfall/-differenz" zu. Zu diesem
letzten Entschädigungsposten führte die Schätzungskommission aus, dass den
Enteigneten infolge der Expropriation ein Schaden durch Pachtzinsausfall
einerseits und Pachtzinserhöhung andererseits entstanden sei; die
entsprechenden Ersatzforderungen der beiden Enteigneten seien angesichts
der wirtschaftlichen Einheit, die diese bildeten, gemeinsam zu behandeln
und die Entschädigung gesamthaft festzusetzen. Dass für das Grundstück an
der Überlandstrasse während einer Übergangszeit ein gewisser Zinsausfall zu
erwarten sei, werde vom Enteigner nicht in Abrede gestellt, doch sei auch
nicht ausgeschlossen, dass für den neuen Werkhof in Dübendorf Mehrzinse
aufgewendet werden müssten. In den Werkhof Dübendorf seien insgesamt
(Landerwerb eingeschlossen) rund Fr. 3'940'000.-- investiert worden. Für
diese Anlagekosten sei bei einer Verzinsung von 7% ein Jahreszins von
Fr. 268'800.-- aufzubringen. Demgegenüber habe für den Werkhof an der
Überlandstrasse ein erheblich niedrigerer Pachtzins entrichtet werden
müssen, wobei allerdings mit Rücksicht auf die wirtschaftlichen Bindungen
der Enteigneten nicht auf den tatsächlich bezahlten Zins von jährlich
ca. Fr. 30'000.-- abgestellt werden könne, sondern objektiverweise,
im Hinblick auf die günstige Lage des Grundstückes, von einem Zins
von Fr. 90'000.-- auszugehen sei, so dass sich schliesslich eine
"Pachtzinsdifferenz" von Fr. 178'000.-- ergebe. Nun müsse allerdings
berücksichtigt werden, dass das teilweise enteignete Grundstück zweifellos
in kurzer Zeit wieder verwendet d.h. teilweise oder ganz veräussert oder
wieder verpachtet werden könne. Die Liegenschaft werde mit Sicherheit
einen Ertrag abwerfen, der ein Mehrfaches des bisherigen Pachtzinses
ausmache. Unter Berücksichtigung aller Umstände rechtfertige es sich daher,
den Enteigneten unter dem Titel Pachtzinsausfall und Pachtzinsdifferenz
eine Entschädigung von Fr. 500'000.-- zuzusprechen.
Beide Parteien haben den Entscheid der Schätzungskommission beim
Bundesgericht mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde angefochten. Der Kanton
Zürich verlangt, dass die Entschädigung für die "Pachtzinsdifferenz"
gestrichen werde. Die Enteigneten stellen den Antrag, dass dieser
Entschädigungsposten im Hinblick auf die Investitionskosten für den neuen
Werkhof auf Fr. 1'677'742.-- erhöht werde.
Auszug aus den Erwägungen:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Erwägung 1
1.-- Das Bundesgericht ist in bundesrechtlichen Enteignungsverfahren an
die Anträge der Parteien gebunden, wenn auch das Enteignungsgesetz in der
heutigen Fassung (nach der Revision vom 18. März 1971) die reformatio in
peius sive in melius nicht mehr ausdrücklich ausschliesst (vgl. BGE 102 Ib
89). Es kann daher dem Enteigneten nicht mehr zusprechen, als er verlangt,
und die Enteignungsentschädigung nicht niedriger ansetzen, als dies der
Enteigner beantragt. Allerdings braucht sich das Gericht nicht an die
Beschwerdebegründung zu halten; es wendet das Recht von Amtes wegen an und
überprüft den angefochtenen Entscheid frei. Da die Enteignungsentschädigung
eine Einheit bildet, auch wenn sie aus verschiedenen Bestandteilen besteht
(vgl. Art. 19 EntG), darf sich die Prüfung auch auf Entschädigungsposten
beziehen, die an sich von den Parteien nicht bestritten sind (BGE 105 Ib
328 ff. und dort zitierte Entscheide; 29 II 219 f.). Dies gilt ebenfalls,
wenn die Gesamtentschädigung, wie hier, nur teilweise durch Entscheid
und im übrigen durch - nach der Planauflage abgeschlossene und daher
öffentlichrechtliche (BGE 101 Ib E. 6a) - Vergleiche zwischen den Parteien
festgelegt worden ist.
Erwägung 2
2.- Die Schätzungskommission ist davon ausgegangen, dass die
beiden beschwerdeführenden Firmen, die von den selben Aktionären mit
gleichen Aktienanteilen getragen werden, wirtschaftlich eng miteinander
verbunden und daher, jedenfalls im Zusammenhang mit der Ausrichtung
einer Inkonvenienzentschädigung, als eine einzige Person zu behandeln
seien. Diese Auffassung ist verständlich, doch ist fraglich, ob hier
über die Tatsache, dass gewollt zwei verschiedene Rechtssubjekte gebildet
wurden, hinweggesehen werden dürfe, über eine Tatsache, auf die übrigens
die Enteignete 2 selbst mit Nachdruck hingewiesen hat.
Wird ausschliesslich auf die rechtlichen Verhältnisse abgestellt und
die Enteignete 2 als Mieterin (nicht Pächterin: vgl. BGE 93 II 456 mit
Hinweisen, 97 II 61 E. 1) der Liegenschaft der Enteigneten 1 betrachtet,
so steht ihr ein Entschädigungsanspruch nur insoweit zu, als durch die
Enteignung in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte eingegriffen
worden ist (Art. 5 und Art. 23 Abs. 2 EntG). Wie das Bundesgericht bereits
in BGE 95 I 309 f. entschieden hat, ist der obligatorisch Berechtigte nur
für die vorzeitige Auflösung des bestehenden Vertrages zu entschädigen,
nicht dagegen für die Nachteile, die ihm aus der Kündigung auf einen
vertraglich vorgesehenen Termin erwachsen. Der Mieter oder Pächter, welchem
der Enteigner vertragsgemäss kündigt, kann deshalb keine Vergütung dafür
verlangen, dass er das Geschäftsinventar nicht vollständig amortisieren
kann oder dass er nicht sofort ein neues Tätigkeitsfeld findet, noch
hat er - wie im (nicht veröffentlichten) Entscheid Azienda elettrica
ticinese c. Bontà vom 8. Juli 1970 bestätigt worden ist - einen Anspruch
auf Ersatz der Kosten einer Betriebsverlegung und der Wiedererrichtung
von Anlagen an einem andern Ort. Der Enteigner hat für rein tatsächliche
Nachteile gegenüber Mietern und Pächtern grundsätzlich nicht einzustehen
und braucht sich daher nicht entgegenhalten zu lassen, dass der Vertrag,
hätte die Enteignung nicht stattgefunden, möglicherweise erneuert worden
wäre. Eine Entschädigung für tatsächliche Nachteile, die den Gegenwert
der rein vertraglichen Rechte überstieg, hat das Bundesgericht lediglich
in zwei Sonderfällen zugesprochen (BGE 51 I 359 ff., 92 I 437 f.) und es
im zitierten Entscheid Bontà ausdrücklich abgelehnt, diese Rechtsprechung
zu erweitern.
Im vorliegenden Fall ist das Mietverhältnis auf einen im Gesetz
vorgesehenen Termin unter Einhaltung der vorgeschriebenen Kündigungsfrist
aufgelöst worden (vgl. Art. 259 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 267
Abs. 2 Ziff. 1 OR). Da die vertraglichen Rechte der Enteigneten 2 als
Mieterin somit nicht verletzt worden sind, steht ihr nach der angeführten
Rechtsprechung grundsätzlich keine Entschädigung zu, und zwar weder für
den Abbruch und Transport ihrer Anlagen noch für die wertlos gewordenen
Bauten und Einrichtungen oder für die Betriebserschwernisse am neuen
Ort. Es kann sich einzig fragen, ob ihr unter den vorliegenden Umständen
nicht ein Ersatzanspruch über den Mietvertrag hinaus zuerkannt werden
könnte, der seinen Grund darin fände, dass Mieterin und Vermieterin den
selben Aktionären mit gleicher Aktienverteilung gehören, ihre Interessen
in bezug auf die Nutzung der enteigneten Liegenschaft sich daher decken
und eine Auflösung des Mietverhältnisses nicht erfolgt wäre, solange dies
nicht im gemeinsamen Interesse der beiden Firmen gelegen hätte. Die Frage
kann jedoch im Hinblick auf die gestellten Parteibegehren offen gelassen
werden: Selbst wenn es sich nämlich rechtfertigen würde, Eigentümerin und
Mieterin ihrer identischen Interessen am enteigneten Grundstück wegen als
einzige Person zu behandeln, könnte ihnen - wie im folgenden zu zeigen
sein wird - keine höhere Entschädigung zugesprochen werden, als sie der
Enteigner anerkannt hat.
Erwägung 3
3.- a) Die Enteignungsentschädigung für ein Grundstück bestimmt
sich entweder nach dem Wert, den es auf Grund der bisherigen, vollen
Nutzung oder einer möglichen besseren Verwendung für einen beliebigen
Käufer aufweist (Verkehrswert); oder es ist darauf abzustellen, welches
spezielle Interesse der Eigentümer daran hat, das Grundstück zu behalten,
und welcher Schaden ihm entsteht, wenn der gegenwärtige oder von ihm in
Aussicht genommene Gebrauch des Bodens verunmöglicht oder eingeschränkt
wird (subjektiver Schaden). Zu ersetzen ist nur der Verkehrswert
oder der subjektive Schaden, wobei dem Enteigneten grundsätzlich
der höhere Betrag zusteht (BGE 95 I 456 E. 2, nicht publ. Entscheid
vom 24. März 1976 i.S. Bärfuss, nicht publ. Entscheid vom 21. Januar
1976 i.S. Clerc, IMBODEN/RHINOW, Schweiz. Verwaltungsrechtsprechung,
Bd. II, Nr. 128 III S. 927 ff., DUBACH, Die Berücksichtigung besserer
Verwendungsmöglichkeit und der werkbedingten Vor- und Nachteile, ZBl
79/ 1978, S. 3 ff.). Bestandteile des objektiven Wertes und Elemente
des subjektiven Schadens dürfen daher bei der Schadensberechnung nicht
vermischt und dieser keine Annahmen zugrunde gelegt werden, die sich
gegenseitig ausschliessen (vgl. BGE 22 S. 54 ff. E. 3; DUBACH, aaO, S. 2).
b) Die Parteien haben die Entschädigung für die enteignete Fläche von
rund 2 000 m2, die vollständig in der Bauzone D lag, auf Fr. 420.--/m2
festgesetzt. Mit diesem Preis ist, wie folgende Überlegung zeigt,
offensichtlich nicht der bisherigen Nutzung des Terrains als Werkhof,
sondern dem Wert Rechnung getragen worden, den das abgetretene Land
bei besserer Verwendung im Rahmen der geltenden Zonenordnung für einen
beliebigen Käufer oder für den bauwilligen Eigentümer selbst aufgewiesen
hätte:
Wird das Restgrundstück, das durch die Enteignung nicht entwertet
worden ist, nach den gleichen Massstäben eingestuft, wie sie die
Parteien angewendet haben, so ergibt sich nach den unbestritten
gebliebenen Schätzungen der bundesgerichtlichen Experten - "Freihaltezone"
mitberücksichtigt - ein Wert von rund 2,8 Millionen Franken. Der Gesamtwert
der Parzelle belief sich demnach vor der Enteignung auf ca. 3,65 Millionen
Franken (rund Fr. 850'000.-- für den enteigneten und rund Fr. 2'800'000.--
für den restlichen Teil). Es ist klar, dass dieser Betrag den Wert der
Parzelle als Baugrundstück wiedergibt, dagegen nicht den Wert darstellen
kann, der sich aus der bisherigen Nutzung des Bodens als Werkhofareal
ergibt. Selbst wenn nämlich nicht auf den tatsächlich erzielten Mietertrag
von Fr. 30'000.-- bis Fr. 35'000.-- abgestellt wird, sondern den Erwägungen
der Schätzungskommission folgend auf einen objektivierten Ertrag von
Fr. 90'000.--, und wenn angesichts der geringen Unterhaltskosten und
Abschreibungsquoten für solche Anlagen ein Kapitalisierungsfaktor von
weniger als 7% gewählt wird, kann der Ertragswert nie die Höhe von 3,65
Millionen Franken erreichen (Ertragswert bei einem Kapitalisierungssatz von
5%: Fr. 1'800'000.--; bei 6%: Fr. 1'500'000.--; bei 7%: Fr. 1'285'000.--).
Die Vereinbarung der Parteien, die Entschädigung für das abgetretene
Land auf Fr. 420.--/m2 festzusetzen, beruht demnach auf der Annahme,
dass die ganze Parzelle zu diesem Preis bzw. zum Gesamtpreis von 3,65
Millionen Franken hätte verkauft werden können. Dieser Preis stellt aber
den vollen Baulandwert dar und wäre vom Käufer nur für ein Grundstück
bezahlt worden, das zur Überbauung bereit steht. Das heisst, dass die
Enteigneten, bevor sie diesen Wert hätten realisieren können, auf eigene
Kosten die bestehenden Bauten hätten abbrechen (Fr. 145'000.--) und den
Betrieb verlegen müssen (Fr. 336'500.--); zudem hätten sie die Abschreibung
der wertlos gewordenen Anlagen (Fr. 38'000.--) selbst tragen und für
die Betriebsmehrkosten am neuen Ort (Fr. 120'000.--) selbst aufkommen
müssen. Um die von der Enteignung betroffene Parzelle von der bisherigen,
ertragsarmen Nutzung einer besseren Verwendung als Baugrundstück zuführen
zu können, wären den Enteigneten also Auslagen in der Höhe von ca. Fr.
640'000.-- entstanden. Der Netto-Verkehrswert des ganzen Grundstückes
vor der Enteignung reduziert sich damit auf rund 3 Millionen Franken
(vgl. Entscheid vom 16. Januar 1980 i.S. Kanton Zürich c. Gauger & Co. AG,
nicht publ. E. 3a; DUBACH, aaO, S. 4).
Nun ist den Enteigneten für die Teilexpropriation ihrer Parzelle eine
Entschädigung von rund Fr. 850'000.-- für das abgetretene Land sowie - ohne
die umstrittene "Pachtzinsdifferenz" - eine Inkonvenienzentschädigung von
insgesamt Fr. 639'000.-- zuerkannt worden, mit welcher die Abbruchs- und
Transportkosten, die Betriebsmehraufwendungen und der durch die vorzeitige
Abschreibung der nicht transportfähigen Installationen entstandene
Schaden gedeckt werden konnte. Nach der Enteignung bzw. der vom Enteigner
bezahlten Betriebsverlegung und Räumung des alten Werkhofareals verfügten
die Enteigneten somit nicht nur über eine Verkehrswert-Entschädigung
von Fr. 850'000.--, sondern auch über den nunmehr vollen Baulandwert
des Restgrundstückes in Höhe von 2,8 Millionen Franken, insgesamt über
einen bereits realisierten oder sofort realisierbaren Wert von 3,65
Millionen Franken. Dieser Betrag übersteigt um etwa Fr. 650'000.--
den Netto-Verkehrswert der ursprünglichen Liegenschaft, der - unter den
getroffenen Annahmen - beim Verkauf der ganzen Parzelle hätte erzielt
werden können oder bei Totalenteignung hätte entschädigt werden müssen.
c) Die Entschädigung, die den beschwerdeführenden Firmen - ohne die
"Pachtzinsdifferenz" - zuerkannt worden ist, wäre einzig dann zu erhöhen,
wenn der subjektive Schaden der Enteigneten grösser wäre, d.h. wenn
diese im Falle, dass sie das ganze Werkhofareal hätten behalten können,
grösseren Nutzen gehabt hätten als sie ihn aus der Kapitalentschädigung
und dem Restgrundstück ziehen können. Einen solchen Nachweis haben die
Enteigneten jedoch nicht erbracht, und es besteht auch kein Anlass zu
vermuten, dass nicht der ganze Schaden abgegolten worden sei.
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der Betriebsumzug
wegen der Enteignung nur vorverlegt werden musste; er hätte sich früher
oder später aus verschiedenen Gründen ohnehin aufgedrängt: Zum einen
konnte das in der Wohnzone liegende Grundstück der Enteigneten, solange
es als Werkhofareal genutzt wurde, nur einen Bruchteil des Ertrages
abwerfen, der seinem objektiven Wert entsprochen hätte; zum anderen war
der Werkhof an sich "zonenfremd" und es war zumindest fraglich, ob eine
Erweiterung möglich gewesen wäre. Die ganzen Verlegungskosten hätten
daher in absehbarer Zeit von den Enteigneten selbst aufgewendet und die
vorübergehende Ertragseinbusse während des Umzugs ohnehin einmal in Kauf
genommen werden müssen. Den Enteigneten ist daher durch die Enteignung
nur insofern ein zusätzlicher Schaden erwachsen, als die Verlegung
allenfalls zur Unzeit vorgenommen werden musste. Ein Schaden dieser Art
würde jedoch den Betrag von Fr. 650'000.--, der den Enteigneten über
die Verkehrswertentschädigung hinaus zuerkannt worden ist, auf keinen
Fall überschreiten.
Zu Unrecht wollen die Enteigneten die Investitionskosten für
den neuen Werkhof in die Entschädigungsberechnung miteinbeziehen. Die
Enteignungsentschädigung ist lediglich ein Wertausgleich und bemisst sich
nicht nach den Beschaffungskosten für ein Ersatzobjekt. Ausserdem kann
die sich anhand des Verkehrswertes zu berechnende Zinslast für das neue
Werkhofareal, das zu einem Preis von ca. Fr. 150.--/m2 erworben werden
konnte, offensichtlich nicht höher sein als jene für das nun freigewordene
Grundstück und können die für die Neubauten aufzubringenden Zinsen nicht
mit jenen verglichen werden, die für die vor zwanzig, dreissig und vierzig
Jahren erstellten alten Gebäude aufgewendet werden mussten.
d) Die Beschwerde der Enteigneten ist somit abzuweisen, während das
Begehren des Enteigners gutgeheissen werden kann.