BGE 106 IB 11
106 Ib 11
3. Auszug aus dem Urteil der II. öffentlichrechtlichen Abteilung vom
16. Mai 1980 i.S. Franz Schmidt gegen Jenny Schmidt-Buck, Erben, und
Rekurskommission des Kantons Zürich für Grunderwerb durch Personen im
Ausland (Verwaltungsgerichtsbeschwerde) Regeste
BB vom 23. März 1961/21. März 1973 über den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland (BewB).
1. Die nach BewB zuständigen Behörden sind zur Anordnung einer
Grundbuchberichtigung nicht befugt (Erw. 2).
2. Für die Beurteilung der Frage, ob ein Geschäft im Sinne von Art. 2
lit. e BewB bewilligungspflichtig ist, sind die Verhältnisse im Zeitpunkt
der Übertragung der entsprechenden Rechte massgebend (Erw. 3).
Sachverhalt
A.- Im Jahre 1966 verheiratete sich die Schweizerin Jenny Buck mit
dem deutschen Staatsangehörigen Kurt Schmidt. Nachdem das Ehepaar in der
Schweiz Wohnsitz genommen hatte, stellte der Vater von Kurt Schmidt,
Franz Schmidt, seinem Sohn in den Jahren 1968 bis 1973 Kapitalien zur
Verfügung. Damit wurden unter anderem vier Liegenschaften im Kanton
Zürich auf den Namen Von Jenny Schmidt-Buck, die ihr Schweizerbürgerrecht
beibehalten hatte, gekauft. Ende 1975 und anfangs 1976 verkaufte Jenny
Schmidt-Buck ihrem Schwiegervater Franz Schmidt die vier erwähnten
Liegenschaften. Drei dieser Kaufverträge enthalten unter anderem folgende
Bestimmungen:
1. Der Besitzantritt des Kaufgrundstückes in Rechten und Pflichten,
Nutzen und Gefahr durch den Käufer erfolgt heute.
2. Die Eigentumsübertragung (Grundbuchanmeldung) kann frühestens am
1. Juni 1977 und spätestens am 1. Juni 1978 erfolgen.
Der Käufer verpflichtet sich, bis zur Eigentumsübertragung den
Nachweis zu erbringen, dass er im Sinne von Art. 4 des Bundesbeschlusses
über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland berechtigt ist,
dieses Grundstück zu kaufen, oder dann eine Bewilligung des Bezirksrates
zum Kauf dieses Grundstückes beizubringen.
Eine entsprechende Bestimmung im vierten Vertrag wurde nachträglich
in dem Sinne geändert, dass der Besitzantritt durch den Käufer erst mit
Eigentumsübertragung erfolgen sollte.
Sämtliche Verträge enthalten unter dem Titel "Vollmachten" die
Bestimmung:
Die Verkäuferin bevollmächtigt den Käufer
a) Diesen Vertrag während der in Ziff. 2 angegebenen Zeit in ihrem
Namen zur Eintragung ins Grundbuch anzumelden.
b) Die Kaufsgrundstücke von heute an bis spätestens am 1. Juni 1977 in
ihrem Namen an einen beliebigen Dritten und zu beliebigen Bedingungen,
mindestens aber ... (zu einem Preis, der jeweils dem vereinbarten
Kaufpreis entspricht) zu verkaufen. Damit würde der vorliegende Kaufvertrag
entschädigungslos dahinfallen.
Mit Beschluss vom 8. September 1977 forderte der Bezirksrat Zürich
den Käufer Franz Schmidt auf, ein Gesuch um Bewilligung zum Erwerb dieser
Grundstücke zu stellen, mit der Androhung, dass sonst die Bewilligung
verweigert und die Kaufverträge nichtig erklärt würden. Unter Bestreitung
der Bewilligungspflicht stellte Franz Schmidt im April 1977 dieses
Gesuch, das am 22. Dezember 1977 vom Bezirksrat Zürich und auf Beschwerde
Franz Schmidts am 19. Oktober 1978 von der Rekurskommission des Kantons
Zürich für Grunderwerb durch Personen im Ausland abgewiesen wurde. Gegen
diesen Entscheid erhebt Franz Schmidt Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim
Bundesgericht mit dem Antrag, es sei festzustellen, dass die fraglichen
Grundstückkaufsverträge nicht bewilligungspflichtig seien.
Auszug aus den Erwägungen:
Erwägungen:
Erwägung 2
2.- Das Bundesamt für Justiz führt in seiner Vernehmlassung aus, es
wäre zuerst zu prüfen gewesen, ob Jenny Schmidt-Buck seinerzeit wirklich
Eigentümerin der fraglichen Grundstücke geworden sei.
Jenny Schmidt-Buck, bzw. ihre Erben, sind im Grundbuch als
Eigentümer der zur Diskussion stehenden Grundstücke eingetragen. Nach
der Rechtsprechung des Bundesgerichtes können aber bereits vollzogene
Eintragungen im Grundbuch, mit Ausnahme der in Art. 98 Abs. 2 und 99
GBV vorgesehenen Fälle, nur auf Anordnung des Zivilrichters berichtigt
werden (BGE 98 Ia 186 E. 2 mit Hinweisen, vgl. namentlich BGE 68 I
124 E. 1, 65 I 160). Die nach BewB zuständigen Behörden sind demnach zur
Anordnung einer Berichtigung, bzw. zum Entscheid über die Gültigkeit eines
Grundbucheintrages, nicht befugt. Gemäss Art. 22 BewB (Art. 13 aBewB)
sind dagegen die beschwerdeberechtigten kantonalen Behörden im Interesse
der Durchsetzung der Bestimmungen des BewB zur Klage legitimiert. Der
Entscheid, ob eine solche Klage noch angestrengt werden kann, steht nach
dieser Bestimmung ausschliesslich der zuständigen kantonalen Behörde,
im vorliegenden Fall also der im Kanton Zürich nach Art. 10 lit. b BewB
zuständigen Behörde, zu. Es ist aus diesen Gründen im vorliegenden
Verfahren nur zu prüfen, ob die vier Grundstück-Kaufverträge Vom
27. November 1975, 5. und 6. Mai 1976 der Bewilligungspflicht unterstehen.
Erwägung 3
3.- a) Nach Art. 1 BewB untersteht der Erwerb von Grundstücken in der
Schweiz durch Personen im Ausland der Bewilligung durch die zuständige
kantonale Behörde. Als Erwerb im Sinne dieser Bestimmung gilt die
Eintragung im Grundbuch, die nach Art. 656 Abs. 1 ZGB Voraussetzung für
den Eigentumsübergang an Immobiliar-Rechten ist. Für die Frage, ob ein
solches Geschäft bewilligungspflichtig sei, bzw. ob die Bewilligung zum
Erwerb des Grundstücks durch eine Person im Ausland erteilt werden könne,
ist deshalb grundsätzlich der Zeitpunkt der Anmeldung zum Grundbuch-Eintrag
massgebend (BGE 101 Ib 386 f. E. 2 mit Hinweisen).
Gemäss Art. 2 lit. e BewB ist dem Erwerb von Grundstücken jedoch
unter anderem der Erwerb von Rechten gleichgestellt, mit denen sich nach
Inhalt oder Umfang ähnliche wirtschaftliche Zwecke erreichen lassen wie
mit dem Erwerb von Eigentum oder von Rechten an Grundstücken. Diese
Gleichstellung kann namentlich gegeben sein bei Treuhandgeschäften
(Entscheid vom 14. Februar 1977 i.S. U. in ZBGR 1978 S. 243 ff. E. 3 b,
c), bei Miet- oder Pachtverträgen (BGE 104 Ib 143 ff. E. 1) oder bei
Kreditgeschäften - allenfalls in Verbindung mit Mietverträgen (BGE
105 Ib 321). Die Aufzählung in Art. 2 lit. e BewB ist jedoch nicht
abschliessend (vgl. A. MUFF, von der Lex Von Moos zur Lex Furgler in
ZBGR 1974 S. 132). Art. 2 lit. e BewB bezweckt in allgemeiner Weise,
eine Umgehung der in Art. 1 BewB vorgesehenen Bewilligungspflicht zu
verhindern (BBl 1972 II 1254, Sten. Bull. SR 1973 S. 15 f.), ohne dass
es auf den subjektiven Willen der Parteien ankäme (BGE 104 Ib 144 E. 1 a,
vgl. auch Sten. Bull. NR 1972 S. 2218 ff.). Massgebend ist nur, was sich
mit den von den Parteien eingegangenen Rechtsbeziehungen wirtschaftlich
erreichen lässt und ob sich die von den Parteien abgeschlossenen,
auch bloss obligatorischen Geschäfte in ihrer Wirkung dem Erwerb von
dinglichen Rechten nähern. Solche Rechtsgeschäfte sind deshalb nicht allein
unter dem Gesichtswinkel der üblichen juristischen, sondern auch unter
wirtschaftlicher Betrachtungsweise zu beurteilen (BGE 105 Ib 323 E. 1a).
Eine Mehrzahl von Vereinbarungen ist demgemäss als Gesamtheit zu betrachten
und die Stellung des aus diesen Geschäften Berechtigten ist als solche zu
prüfen. In diesen Fällen ist für die Beurteilung, ob dem Berechtigten eine
eigentümerähnliche Stellung eingeräumt wird und das Geschäft aus diesem
Grunde bewilligungspflichtig sei, bzw. ob die Bewilligung erteilt werden
könne, auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der Übertragung der entsprechenden
Rechte, im allgemeinen also des Vertragsschlusses, abzustellen.
b) Die Parteien haben im vorliegenden Fall die Kaufverträge über die
vier Grundstücke zu einer Zeit abgeschlossen, als der Beschwerdeführer
die Voraussetzungen für einen bewilligungsfreien Erwerb Von Grundstücken
in der Schweiz unbestritten noch nicht erfüllte. Sie haben deswegen den
Eigentumsübergang, bzw. die Eintragung im Grundbuch, hinausgeschoben. Ob
ein solcher Aufschub des Vollzugs allein schon genügen würde, um einen
derart abgeschlossenen Kaufvertrag im Sinne von Art. 2 lit. e BewB dem
Erwerb gleichzustellen, oder ob es für einen solchen Aufschub des Vollzuges
legitime Gründe geben kann, braucht im vorliegenden Fall nicht geprüft zu
werden. Angesichts der Ungewöhnlichkeit dieses Vorgehens, das - wie hier
in den Kaufverträgen ausdrücklich bestätigt wird - namentlich, wenn nicht
ausschliesslich, im Hinblick auf die Bestimmungen des BewB gewählt wird,
ist jedenfalls besonders genau zu prüfen, welche Stellung dem Käufer schon
nach dem bloss obligatorischen Vertrag zukommt. Der Beschwerdeführer sollte
im vorliegenden Fall nach dreien der vier Kaufverträge den Besitz an den
Grundstücken mit Nutzen und Gefahr sofort antreten. Er erhielt ausserdem
für alle vier Grundstücke nicht nur das Recht, den Grundbucheintrag ohne
Mitwirkung der Verkäuferin zu veranlassen, sondern auch, diese Grundstücke
- im Namen der Verkäuferin - sogar schon vor dem dinglichen Erwerb der
betreffenden Liegenschaften zu veräussern. Damit wurden ihm die wichtigsten
wirtschaftlich bedeutsamen Eigentümerbefugnisse schon mit Abschluss des
Kaufvertrages übertragen und es wurden deshalb schon mit den Kaufverträgen
selbst ähnliche wirtschaftliche Zwecke erreicht, wie mit dem Erwerb des
Eigentums an den Grundstücken. Die Voraussetzungen der Bewilligungspflicht
im Sinne von Art. 2 lit. e BewB sind damit erfüllt. Daran ändert nichts,
dass dem Beschwerdeführer diese eigentümerähnliche Stellung bloss befristet
eingeräumt wurde. Entscheidend ist, dass er im Zeitpunkt der Übertragung
der entsprechenden Rechte der Bewilligungspflicht unterstand und einer
Bewilligung bedurft hätte, die ihm nicht erteilt werden konnte. Die
Feststellung der Bewilligungspflicht durch die Vorinstanz ist damit zu
Recht erfolgt und die Beschwerde ist abzuweisen.
Entscheid:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Beschwerde wird abgewiesen.