BGE 106 IA 369
106 Ia 369
62. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlichrechtlichen Abteilung vom 5.
November 1980 i.S. Baumberger und Mitbeteiligte gegen Einwohnergemeinde
Wettingen und Verwaltungsgericht des Kantons Aargau (staatsrechtliche
Beschwerde) Regeste
Eigentumsgarantie; materielle Enteignung.
Auszonung von Parzellen aus dem zusätzlichen Baugebiet und Einweisung
derselben in das Land- und Forstwirtschaftsgebiet. Kriterien für die
Beurteilung der Frage, ob eine materielle Enteignung vorliegt (E. 2).
Verneinung einer materiellen Enteignung, da die Beschwerdeführer
im Zeitpunkt der Auszonung keinen Rechtsanspruch auf Durchführung einer
Landumlegung und Erschliessung ihrer Parzellen besassen und auch nicht auf
eine in absehbarer Zeit erfolgende Erschliessung des fraglichen Gebietes
durch die Gemeinde vertrauen konnten (E. 3e).
Sachverhalt
A.- Klaus Baumberger und Hans-Ulrich Frei sind Miteigentümer je zur
Hälfte der Parzelle Nr. 1658, Bernhard Bruggisser ist Eigentümer des
Grundstücks Nr. 1643 und Dr. Beat Brühlmeier Eigentümer der Liegenschaft
Nr. 1642, alle im Gebiet "Herrenberg" und "Äussere Scharten" in der
Gemeinde Wettingen. Die Parzelle Nr. 1658 grenzt im unteren Teil an die
Rebbergstrasse an. Von der Vorderen Höhenstrasse, die den westlichen
Teil des Gebietes "Äussere Scharten" erschliesst, sind die Parzellen
rund 75m-l25m entfernt. Gemäss Zonenplan der Gemeinde Wettingen vom
4. Dezember 1959 lagen die drei Liegenschaften in der Bauzone VIII,
zusätzliches Baugebiet. Art. 12 der damals geltenden Zonenordnung bestimmte
hinsichtlich der Überbauung dieses Gebietes folgendes:
"Die Bauzone VIII wird für die Überbauung erst freigegeben, wenn die
zweckmässige Erschliessung mit Strassen-, Wasser-, Kanalisations-
und elektrischen Anlagen technisch und finanziell in allen Teilen
sichergestellt ist. Die Gemeinde ist zu keinen finanziellen Leistungen
an die Erschliessung dieses Gebietes verpflichtet."
Für die Erschliessung des Gebietes "Äussere Scharten" legte ein
Überbauungsplan aus dem Jahre 1961 die Bau- und Strassenlinien der
Vorderen Höhenstrasse fest. Deren Erstellung im westlichen Teil wurde
von den Grundeigentümern bereits im Jahre 1963 beschlossen.
Der Einwohnerrat Wettingen beschloss am 24. Mai 1973, den noch nicht
überbauten östlichen Teil der Bauzone VIII, in dem sich die drei genannten
Parzellen befinden, aus dem zusätzlichen Baugebiet auszuzonen und dem Land-
und Forstwirtschaftsgebiet gemäss § 129 des Baugesetzes des Kantons Aargau
vom 2. Februar 1971 (BauG) zuzuweisen. Diese Änderung des Zonenplanes
trat nach Ablauf der Referendumsfrist am 2. Juli 1973 in Kraft.
Der Grosse Rat des Kantons Aargau erliess am 13. Dezember 1977 das
Dekret zum Schutze des Landschaftsbildes der Lägern und des Geissberges
(Lägernschutzdekret). Danach gehören die fraglichen Parzellen der
Schutzzone an, in der nur Bauten im Sinne von § 129 Abs. 1 BauG zulässig
sind.
Die vier Grundeigentümer erhoben gegen die Auszonung ihrer Parzellen
aus der Bauzone VIII ohne Erfolg Einsprache beim Regierungsrat des Kantons
Aargau. Den Einspracheentscheid zogen sie mit einer staatsrechtlichen
Beschwerde an das Bundesgericht weiter. Dieses wies die Beschwerde nach
Durchführung eines Augenscheins mit Urteil vom 18. Dezember 1974 ab.
Am 13. Juli 1976 machten die vier Grundeigentümer bei der
Schätzungskommission des Kantons Aargau gestützt auf die §§ 212 ff. BauG
eine Entschädigungsforderung von Fr. 245.-- pro m2 zuzüglich Zinsen
wegen materieller Enteignung geltend. Die Schätzungskommission sprach
ihnen für die ausgezonten Flächen eine Entschädigung von Fr. 78.-- pro m2
zulasten der Einwohnergemeinde Wettingen zu. Das Verwaltungsgericht des
Kantons Aargau hiess mit Urteil vom 18. April 1979 eine Beschwerde der
Einwohnergemeinde Wettingen gegen den Entscheid der Schätzungskommission
im wesentlichen gut. Es erachtete eine materielle Enteignung nur mit
Bezug auf einen kleineren Abschnitt der Parzelle Nr. 1658 als gegeben;
hinsichtlich der übrigen ausgezonten Flächen verneinte es das Vorliegen
einer materiellen Enteignung und damit eines Entschädigungsanspruchs
der Grundeigentümer.
Klaus Baumberger und Mitbeteiligte führen gegen das Urteil des
Verwaltungsgerichts staatsrechtliche Beschwerde. Das Bundesgericht weist
diese ab.
Auszug aus den Erwägungen:
Aus den Erwägungen:
Erwägung 2
2.- Nach Art. 22ter Abs. 3 BV ist bei Enteignungen und bei
Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, volle
Entschädigung zu leisten. Das Verwaltungsgericht nahm an, der hier in
Frage stehende Eingriff in das Eigentum der Beschwerdeführer, die Auszonung
ihrer Grundstücke aus dem zusätzlichen Baugebiet und Einweisung derselben
in das Land- und Forstwirtschaftsgebiet, komme - abgesehen von einem
kleineren Abschnitt der Parzelle Nr. 1658 - keiner Enteignung gleich,
da den Beschwerdeführern im massgebenden Zeitpunkt der Auszonung kein
voraussehbarer, sehr wahrscheinlich in naher Zukunft realisierbarer
Gebrauch der Sache untersagt worden sei. Die Beschwerdeführer machen
geltend, das Verwaltungsgericht habe mit dem angefochtenen Entscheid
gegen die Eigentumsgarantie (Art. 22ter BV) und gegen die Rechtsgleichheit
(Art. 4 BV) verstossen.
Ob ein bestimmter Eingriff in das Eigentum wie eine Enteignung wirkt
und daher nur gegen Entschädigung erfolgen darf, prüft das Bundesgericht
frei (BGE 101 Ia 226 E. 2a mit Hinweisen). Soweit die Beschwerdeführer
dem Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang nicht nur eine Verletzung
des Art. 22ter BV, sondern ausserdem eine Missachtung des Art. 4 BV
vorwerfen, kommt der letztgenannten Rüge keine selbständige Bedeutung
zu. Mit Bezug auf die Würdigung örtlicher Verhältnisse, welche die
kantonalen Behörden besser kennen und überblicken als das Bundesgericht,
auferlegt sich dieses trotz der freien Prüfung eine gewisse Zurückhaltung
(BGE 98 Ia 384 E. 1b mit Hinweisen).
a) Eine materielle Enteignung liegt nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichts vor, wenn einem Eigentümer der bisherige oder ein
voraussehbarer künftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder in einer
Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil dem Eigentümer
eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht
der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung
angenommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so betroffen
werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene
und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hiefür keine
Entschädigung geleistet würde (BGE 105 Ia 339 E. 4a mit Hinweisen).
In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer zukünftigen besseren
Nutzung der Sache indessen nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden
Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in
naher Zukunft verwirklichen (BGE 105 Ia 339 E. 4a mit Hinweisen). Unter
besserer Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel die Möglichkeit seiner
Überbauung zu verstehen.
b) Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Grundstück sehr wahrscheinlich
in naher Zukunft besser hätte genutzt werden können, sind nach der Praxis
alle rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen, welche
die Überbauungschance beeinflussen können. Dazu gehören die im fraglichen
Zeitpunkt geltenden kommunalen und kantonalen Bauvorschriften, die Lage
und Beschaffenheit des Grundstücks, die Erschliessungsverhältnisse, der
Stand der kommunalen und kantonalen Planung und die bauliche Entwicklung
in der Umgebung (BGE 103 Ib 222 E. 5b; 98 Ia 387). Das Grundstück braucht
nach dieser Praxis nicht zu einer eigentlichen Bauzone zu gehören, damit
die Möglichkeit einer besseren Nutzung bejaht werden kann (BGE 101 Ia
470 f. E. 3c; 98 Ia 387).
Die verschiedenen Faktoren sind zu gewichten. Dabei ist in erster
Linie auf die rechtlichen Gegebenheiten abzustellen. Nur wo das Bauen rein
rechtlich zulässig gewesen wäre, kann die faktische Überbaubarkeit eine
Rolle spielen, und auch dies nur dann, wenn das fragliche Grundstück mit
hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft hätte überbaut werden können und
auch überbaut worden wäre (Urteil vom 11. Juli 1979 i.S. Rudolf Schmid,
E. 6 S. 17). Ist im massgebenden Beurteilungszeitpunkt auch nach diesen
Kriterien nicht zu erwarten, dass ein Grundstück in verhältnismässig kurzer
Zeit überbaut worden wäre, so liegt in der die Überbauung ausschliessenden
Eigentumsbeschränkung kein besonders schwerer Eingriff, der eine
Entschädigungspflicht auslöst. Als Gründe dafür, dass ein Grundstück
nicht in verhältnismässig kurzer Zeit überbaut werden kann, nannte das
Bundesgericht im angeführten Entscheid vom 11. Juli 1979 i.S. Rudolf
Schmid zum Beispiel die Voraussetzung einer Ausnahmebewilligung oder
die Notwendigkeit einer Änderung in der Zonenplanung oder weitgehender
Erschliessungsarbeiten.
c) Für die Beurteilung der Frage, ob eine materielle Enteignung
vorliege, ist grundsätzlich auf die Verhältnisse im Zeitpunkt
des Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung, welche angeblich
enteignungsähnlich wirken soll, abzustellen (BGE 101 Ia 227; 97 I 815;
93 I 142 ff. E. 7a und b).
Erwägung 3
3.- Die Beurteilung des vorliegenden Falles nach den dargelegten
Kriterien führt zu folgenden Ergebnissen:
a) Für die Prüfung der Frage, ob ein enteignungsähnlicher Eingriff
gegeben sei, hat das Verwaltungsgericht mit Recht den Zeitpunkt des
Inkrafttretens der vom Einwohnerrat Wettingen am 24. Mai 1973 beschlossenen
Auszonung, somit den 2. Juli 1973, als massgebend bezeichnet. Mit dieser
Änderung des Zonenplanes wurde den betroffenen Grundeigentümern die
im zusätzlichen Baugebiet unter der Voraussetzung der einwandfreien
Erschliessung bedingt gegebene Überbauungsmöglichkeit entzogen. Die
geringfügige Verschärfung der Rechtslage, welche das kantonale Dekret
vom 13. Dezember 1977 zum Schutze des Landschaftsbildes der Lägern
brachte, fällt unter dem Gesichtspunkt der Eingriffsintensität nicht
ins Gewicht. Da die Gemeindebauvorschriften mit der Annahme durch die
zuständigen Gemeindeorgane in Kraft treten (§ 147 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 127 Abs. 1 BauG; ERICH ZIMMERLIN, Kommentar zum Baugesetz des Kantons
Aargau, N. 8 zu den §§ 146/47, S. 405), vermag die nachfolgende Genehmigung
der Bauvorschriften durch den Grossen Rat, welcher deklaratorische
Wirkung zukommt (ERICH ZIMMERLIN, aaO, N. 9 zu den §§ 146/47, S. 405),
ebensowenig eine Verschiebung des massgebenden Zeitpunktes zu bewirken wie
die von den Beschwerdeführern gegen den Auszonungsbeschluss eingereichte
staatsrechtliche Beschwerde; dieser wurde keine aufschiebende Wirkung
beigelegt.
Für den Ausgang der Sache ist somit entscheidend, ob am massgeblichen
Stichtag, d.h. am 2. Juli 1973, nach den Umständen mit hoher
Wahrscheinlichkeit zu erwarten war, die Parzellen der Beschwerdeführer
würden in naher Zukunft überbaut (BGE 98 Ia 386 f. E. 3).
b) Um die Wahrscheinlichkeit der Überbauung zu beurteilen, nahm
das Verwaltungsgericht in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung
des Bundesgerichts eine retrospektive Prognose hinsichtlich der
Überbauungsmöglichkeiten der Grundstücke der Beschwerdeführer im
massgebenden Zeitpunkt vor. Als entscheidend bezeichnete es die Frage,
ob der Private die Baureife (§ 156 BauG) sowohl tatsächlich als auch
rechtlich aus eigenen Mitteln hätte herbeiführen können. Das Gericht
gelangte im wesentlichen zur Verneinung dieser Frage. Es hielt dafür,
die Beschwerdeführer hätten zur Zeit der Auszonung nicht damit rechnen
können, ihre Grundstücke mit Ausnahme eines kleineren Abschnittes
der Parzelle Nr. 1658 in naher Zukunft sehr wahrscheinlich auf eigene
Kosten erschliessen und überbauen zu können. Die Gemeinde sei nicht
verpflichtet gewesen, das Gebiet zu erschliessen. Auch habe aufgrund
aller Umstände im Jahre 1973 objektiv kein genügender Anlass bestanden,
auf eine Erschliessung durch die Gemeinde zu vertrauen.
c) Die Beschwerdeführer wenden gegenüber den Erwägungen des
Verwaltungsgerichts im wesentlichen ein, ihre Grundstücke hätten
den Status von Bauland getragen, was sie aus der Einweisung in das
zusätzliche Baugebiet und den Erschliessungsmassnahmen im westlichen Teil
des Gebietes "Äussere Scharten" herleiten. Die Einweisung ihrer Parzellen
in das zusätzliche Baugebiet vermag jedoch eine Entschädigungspflicht noch
nicht zu begründen. Entscheidend ist vielmehr, ob die Parzellen mit hoher
Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft hätten überbaut werden können. Bei
der Gewichtung der hiefür massgebenden genannten Kriterien kommt der
Möglichkeit, die Baureife der Grundstücke herbeizuführen, entscheidende
Bedeutung zu, wie das Verwaltungsgericht mit Recht angenommen hat.
Die Beschwerdeführer machen nicht geltend, ihre Parzellen seien
bereits baureif. Gemäss § 156 Abs. 1 BauG ist ein Grundstück baureif, "a)
wenn es nach Lage, Form und Beschaffenheit für die Überbauung geeignet
ist, und b) wenn es erschlossen ist, d.h. wenn eine genügende Zufahrt,
in Ausnahmefällen ein guter Zugang, die nötigen Anlagen für Wasser- und
Energieversorgung sowie eine der Gewässerschutzgesetzgebung entsprechende
Abwasserbeseitigung vorhanden sind oder mit dem Gebäude erstellt werden".
Im Sinne dieser Vorschrift ist nach der Auffassung des
Verwaltungsgerichtes einzig für einen verhältnismässig kleinen Abschnitt
der Parzelle Nr. 1658, welche an die Rebbergstrasse anstösst und deren
unterer Teil sich in der Bauzone befindet, die Erschliessbarkeit von der
Rebbergstrasse aus zu bejahen. Für den Entzug der Überbauungschance des
entsprechenden Abschnittes dieser Parzelle nahm das Gericht daher die
Möglichkeit der enteignungsähnlichen Wirkung an. Dieses Ergebnis deckt
sich mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach verlangt wird,
dass der Entzug einer gegebenen, wenn auch sehr begrenzten baulichen
Nutzungsmöglichkeit einer sorgfältigen Schätzung bedarf (BGE 102 Ia 130
f. E. 3). Zu Unrecht werfen die Beschwerdeführer dem Verwaltungsgericht
wegen der sich hieraus ergebenden Ungleichbehandlung eine Verletzung der
Rechtsgleichheit vor. Wenn dem Eigentümer der Parzelle Nr. 1658 wegen
des Entzuges der Überbauungsmöglichkeit des erschliessbaren und auch bis
zur geplanten Vorderen Höhenstrasse überbaubaren Abschnittes auf Grund
einer von der ersten Instanz erst noch vorzunehmenden Schätzung eine
Entschädigung zugesprochen wird, so ist dies durch den Umstand begründet,
dass diesem Eigentümer im Zeitpunkt der Auszonung eine in naher Zukunft
realisierbare Überbauungsmöglichkeit entzogen wurde.
d) Die Überbauung des übrigen Gebietes, in dem sich die Parzellen
der Beschwerdeführer befinden, setzt jedoch unbestrittenermassen dessen
Erschliessung durch die Fortführung der Vorderen Höhenstrasse voraus. Im
Unterschied zur Möglichkeit, eine Erschliessungsanlage auf der eigenen
Parzelle Nr. 1658 zu dem noch überbaubaren Parzellenabschnitt anzulegen,
können die Beschwerdeführer nicht aus eigenem Entschluss auf ihre Kosten
diese Strasse erstellen. Die Erschliessung durch die Vordere Höhenstrasse
setzt vielmehr eine Umlegung der Parzellen und eine entsprechende
Beteiligung der übrigen Eigentümer voraus, was auch das unter anderen im
Namen der Beschwerdeführer am 14. November 1973 eingereichte Begehren um
Einleitung eines Umlegungsverfahrens beweist.
Das Verwaltungsgericht stellt allerdings in seinem Entscheid fest,
die Breite der Parzellen der Beschwerdeführer hätte zwar eine Überbauung
erheblich eingeschränkt, jedoch nicht verunmöglicht; eine Landumlegung
wäre daher nicht unabdingbar gewesen. Auch hätten die Beschwerdeführer
ihre Parzellen mit einer Umlegung einer sinnvolleren Überbauung zugänglich
machen können. Diese Ausführungen beziehen sich aber - wie sowohl aus dem
Entscheid als auch aus der Vernehmlassung des Verwaltungsgerichts zur
staatsrechtlichen Beschwerde hervorgeht - nicht auf die entscheidende
Voraussetzung der Erschliessung der Parzellen. Das Verwaltungsgericht
wollte damit zum Ausdruck bringen, das die Grösse und Form der Parzellen
für sich allein betrachtet eine Überbauungsmöglichkeit nicht ausschliessen
würde. Entscheidende Voraussetzung für die Überbauung bleibt jedoch die
Erschliessung. Eine privatrechtliche Umgestaltung der drei Parzellen
der Beschwerdeführer hätte deren Baureife nicht herbeiführen können.
e) Die entscheidende Frage lautet somit, ob die Beschwerdeführer
im Zeitpunkt der Auszonung nicht nur den auch vom Bundesgericht im
Entscheid vom 18. Dezember 1974 anerkannten Willen, ihre Parzellen der
Überbauung zuzuführen, gehabt, sondern ob sie auch einen Rechtsanspruch
auf Durchführung einer Landumlegung und Erschliessung auf Kosten der
Grundeigentümer besessen haben. Dies setzt die rechtzeitige Stellung
eines rechtsverbindlichen Umlegungsbegehrens voraus.
aa) In diesem Zusammenhang berufen sich die Beschwerdeführer vorab
auf das von Fürsprecher N. Bisegger auch in ihrem Namen am 14. November
1973 eingereichte Begehren um Einleitung des Umlegungsverfahrens. Sie
beanstanden, dass das Verwaltungsgericht nicht näher auf dieses Gesuch
eingegangen sei, es vielmehr als verspätet bezeichnet habe. Die Einweisung
ihrer Parzellen in das Landwirtschaftsgebiet sei noch keineswegs definitiv
gewesen.
Diese Kritik geht fehl. Aus den gleichen Erwägungen, die dazu
führen, den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Auszonung als massgebenden
Stichtag für die Beurteilung der enteignungsähnlichen Wirkung zu
bezeichnen (E. 3a), erweist sich das Umlegungsbegehren in der Tat als
verspätet. Sowohl die vor Inkrafttreten des Baugesetzes vom 2. Februar
1971 geltenden §§ 103-116 des aargauischen Einführungsgesetzes zum ZGB,
zu denen der von den Beschwerdeführern angerufene § 108 EG ZGB über die
Durchführung von Bodenzusammenlegungen zählt, als auch Abschnitt V der
Bauordnung der Einwohnergemeinde Wettingen über Baulandumlegungen und
Grenzbereinigungen beziehen sich, wie aus dem Wortlaut der Bestimmungen
klar hervorgeht, auf Baugebiet, indem sie dessen zweckmässige
Erschliessung und Überbauung sicherstellen wollen. Das Entsprechende
gilt auch für den auf den 1. Dezember 1974 in Kraft gesetzten VII. Teil
des aargauischen Baugesetzes über Landumlegung und Grenzbereinigung (§§
172-179) sowie für das Umlegungsdekret des Grossen Rates vom 9. Oktober
1974. Da die Einweisung der Liegenschaften der Beschwerdeführer in das
Landwirtschaftsgebiet am 2. Juli 1973 in Kraft trat, konnte somit am 14.
November 1973 nicht mehr in rechtsverbindlicher Weise ein Begehren um
Durchführung eines Umlegungsverfahrens gestellt werden.
Das Verwaltungsgericht hat daher zu Recht das Umlegungsbegehren als
verspätet bezeichnet.
bb) Unter diesen Umständen ist nicht entscheidend, ob die
Beschwerdeführer im Falle eines rechtzeitig gestellten Begehrens einen
Rechtsanspruch auf Durchführung der Umlegung und Erschliessung besessen
hätten. Doch sei hiezu festgestellt, dass ein für die Gemeinde und die
Grundeigentümer verbindlicher Antrag von der Mehrheit der beteiligten
Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte des beanspruchten Bodens
besitzt, hätte gestellt werden müssen (§ 108 EG ZGB, übereinstimmend mit §
173 Abs. 2 lit. a BauG sowie mit Art. 36 der Bauordnung Wettingen). Als
beteiligt gelten entsprechend dem Zweck der Baulandumlegung die Eigentümer
aller Parzellen des Umlegungsgebietes; dieses soll so rationell wie möglich
baulich genutzt werden können (ERICH ZIMMERLIN, aaO, N. 2 zu § 172,
S. 496). Das Umlegungsgebiet ist daher auch in Übereinstimmung mit den
Anforderungen der Ortsplanung zweckmässig zu begrenzen (ERICH ZIMMERLIN,
aaO, N. 1 zu § 173, S. 498; HANS-RUDOLF STEINER, Die Baulandumlegung
dargestellt nach schweizerischem Recht, Diss. Zürich 1968, S. 149).
Soll im vorliegenden Fall entsprechend dem im Jahre 1961 festgelegten
Überbauungsplan der in Frage stehende östliche Teil des Gebietes "Äussere
Scharten/Herrenberg" der rationellen Überbauung zugeführt werden, so müsste
das Umlegungsgebiet wohl mit der Begrenzung des zusätzlichen Baugebietes
zusammenfallen, handelt es sich doch als Ganzes keineswegs um ein grosses
Gebiet, dessen Unterteilung in kleinere Einheiten sich aufdrängen würde
(zur Begrenzung des Umlegungsgebietes s. HANS-RUDOLF STEINER, aaO, S. 40
ff.). Das Verwaltungsgericht hat diese Frage im angefochtenen Entscheid
zwar offen gelassen, doch führte es in seiner Vernehmlassung aus, die
von den Gesuchstellern beantragte Begrenzung könne jedenfalls nicht als
zweckmässig im Sinne planerischer Kriterien bezeichnet werden, und es
sei daher nicht nachgewiesen, dass sich die Mehrheit der Beteiligten,
die zugleich über die Mehrheit der Fläche verfüge, vor dem 2. Juli 1973
zu einer gemeinsamen Aktion hätte zusammenfinden können.
Dieser Auffassung ist zuzustimmen. Gemäss dem am 14. November 1973
gestellten Umlegungsantrag wäre die Grenze des Umlegungsgebietes mit der
Grenze der Parzelle Nr. 1658 zusammengefallen. Damit hätte die Vordere
Höhenstrasse ihre im Überbauungsplan vorgesehene Erschliessungsfunktion
nur beschränkt erfüllen können, was als unrationell bezeichnet werden
müsste und dem Grundsatz, wonach die Erschliessung von Bauland "im Rahmen
eines Überbauungs- oder Gestaltungsplanes systematisch zu erfolgen hat,
damit... möglichst wirtschaftliche und landsparende Lösungen erzielt
werden" (§ 157 Abs. 1 BauG), widersprechen würde.
Es ist im übrigen darauf hinzuweisen, dass im Umlegungsgesuch selbst
davon ausgegangen wird, die Vordere Höhenstrasse solle nicht im geplanten
Sinne durchgehend ausgeführt und die frühere Bauzone VIII, zusätzliches
Baugebiet, solle nicht vollständig der Überbauung zugeführt werden. Mit
der beantragten Baulandumlegung sollte vielmehr eine neue klare Trennung
von Bau- und Rebgebiet herbeigeführt werden, "indem der Rebbau in den
östlichen Sektor des Landumlegungsgebietes verlagert werden soll" (S. 5
des Gesuches vom 14. November 1973). Damit wäre der Baulandumlegung eine
Tragweite im Sinne der Entflechtung von Bauland und Land anderer Nutzung
zugekommen, was wohl über den Zweck hinausginge, den das aargauische
Recht mit dem Institut der Baulandumlegung verfolgt. Abgesehen davon wäre
für eine rechtsverbindliche Trennung des Bau- und des Rebgebietes eine
entsprechende Änderung des Zonenplanes und des Überbauungsplanes von 1961
erforderlich gewesen. Eine entsprechende Planung wäre Voraussetzung und
Grundlage einer Baulandumlegung gewesen (ERICH ZIMMERLIN, aaO, N. 1 zu §
173, S. 498 f.). Deren Durchführung lag jedoch nicht in der Kompetenz der
Grundeigentümer, sondern in jener der zuständigen Organe der Gemeinde. Im
Landumlegungsbegehren vom November 1973 wird übrigens selbst angenommen,
es sei ein Gestaltungsplan auszuarbeiten.
Ein Gesuch um Durchführung einer Landumlegung, wie es am 14. November
1973 gestellt wurde, hätte somit, auch wenn es rechtzeitig eingereicht
worden wäre, den gesetzlichen Anforderungen nicht entsprochen. Der
Annahme der Beschwerdeführer, sie hätten im Zeitpunkt der Auszonung einen
Rechtsanspruch auf Durchführung der Umlegung und Erschliessung der ihnen
neu zuzuteilenden Grundstücke besessen, kann deshalb nicht gefolgt werden,
auch wenn das Bundesgericht im Entscheid vom 18. Dezember 1974 (E. 5c
S. 15), festgestellt hat, die weitere Erschliessung des Gebietes sei ohne
grosse Schwierigkeiten möglich. Es ist unbestritten, dass technisch die
Vordere Höhenstrasse im Sinne des Überbauungsplanes aus dem Jahre 1961 mit
freilich verhältnismässig hohem Aufwand weitergeführt werden könnte. Diese
bautechnische Möglichkeit vermag jedoch nichts daran zu ändern, dass die
Beschwerdeführer rechtlich keine Möglichkeit besassen, die Strasse auf
ihre Kosten zu erstellen oder die Gemeinde zur Erstellung zu nötigen,
um die Baureife ihrer Grundstücke herbeizuführen.
cc) Bei dieser Sach- und Rechtslage könnte nur dann angenommen werden,
die Grundstücke der Beschwerdeführer hätten im Zeitpunkt der Auszonung mit
hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft überbaut werden können, wenn die
Beschwerdeführer darauf hätten vertrauen dürfen, die Erschliessung des
in Frage stehenden Gebietes würde durch die Gemeinde in absehbarer Zeit
vorgenommen. Für einen entsprechenden erschliessungspolitischen Willen
fehlt jedoch jeder Anhaltspunkt. Die Gemeinde hat an den als Stichstrasse
im westlichen Teil des Gebietes "Äussere Scharten" erstellten Teil der
Vorderen Höhenstrasse entgegen den ursprünglichen Erwartungen keinen
Beitrag geleistet. Sie hat sodann als Abschluss der Stichstrasse einen
Kehrplatz verlangt, und die Erschliessungsstränge wurden entgegen der
früheren Absicht dem überbauten westlichen Teil des Gebietes entlang
abwärts in die Rebbergstrasse geführt. Diese Umstände sprechen, wie
das Verwaltungsgericht zutreffend angenommen hat, gegen einen Willen der
Gemeinde, die Vordere Höhenstrasse weiterzuführen.
Entscheidend ist sodann, dass die Bezeichnung des in Frage stehenden
Areals als "zusätzliches Baugebiet", das für die Überbauung erst
freigegeben wird, "wenn die zweckmässige Erschliessung... technisch und
finanziell in allen Teilen sichergestellt ist", deutlich erkennen lässt,
dass die Gemeinde von sich aus keine Anstrengungen für die Herbeiführung
der Baureife der in diesem Gebiet gelegenen Grundstücke zu unternehmen
gedenkt. Die Ungewissheit über den Zeitpunkt der Realisierung der nur
bedingt zugesicherten und noch nicht durch Zonenvorschriften oder einen
Gestaltungsplan näher präzisierten Überbauungsmöglichkeit ist bei dieser
Rechtslage derart gross, dass nicht davon gesprochen werden kann, im
Falle einer Auszonung werde den Beschwerdeführern eine in naher Zukunft
sehr wahrscheinlich realisierbare Überbauungschance entzogen.
Was die Beschwerdeführer gegen die sorgfältigen Erwägungen des
Verwaltungsgerichts über den Erschliessungsstand, die bauliche Entwicklung
der Gemeinde und das Fehlen von Handänderungen in dem in Frage stehenden
Gebiet vortragen, vermag zu keinem abweichenden Ergebnis zu führen. Die
Tatsache, dass die Vordere Höhenstrasse im westlichen Teil des Gebietes
"Äussere Scharten" zu Lasten der Eigentümer bereits so dimensioniert
wurde, dass auch der östliche Teil hätte angeschlossen werden können,
ist unerheblich. Diese Dimensionierung befreit die Eigentümer nicht von
der Erfüllung der Erschliessungsvoraussetzung, und sie verpflichtet - was
die Beschwerdeführer mit Recht auch nicht geltend machen - die Gemeinde
zu keinen finanziellen oder sonstigen Leistungen. Auch der Umstand,
dass Gründe des Landschaftsschutzes die Auszonung rechtfertigen, wie das
Bundesgericht in seinem Entscheid vom 18. Dezember 1974 festgestellt hat,
führt zu keiner andern Beurteilung der Entschädigungsfrage. Ob eine in
naher Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit gegebene bauliche Nutzugschance
entzogen wird, ist unabhängig vom jeweiligen öffentlichen Interesse,
das Änderungen des Nutzungsplanes begründet, zu beurteilen.
Dieses Ergebnis entspricht der bundesgerichtlichen Praxis, wonach
für die Beurteilung der Überbauungschance primär auf die rechtlichen
Gegebenheiten abgestellt wird. So hat das Bundesgericht im Entscheid vom
21. Oktober 1977 i.S. Kanton Neuchâtel c. Florence Borioli und Konsorten
(E. 4 S. 15) festgestellt, dass die Möglichkeit, noch nicht erschlossenes
Land in naher Zukunft sehr wahrscheinlich zu überbauen, davon abhänge, ob
die Eigentümer die Erschliessung selbst leicht ausführen könnten oder ob
das Gemeinwesen zur Erschliessung verpflichtet sei. Im vorliegenden Falle
trifft - wie dargelegt - keine dieser beiden Voraussetzungen zu. Auch
die in BGE 105 Ia 338 E. 3d erwähnte Möglichkeit, dass die Eigentümer
baureifen oder grob erschlossenen Landes für die Erschliessung und
Überbauung bereits erhebliche Kosten aufgewendet haben, was im Falle einer
Auszonung zur Annahme einer enteignungsähnlichen Wirkung führen könnte, ist
im vorliegenden Falle nicht erfüllt, haben doch die Beschwerdeführer ihre
Grundstücke in den Jahren 1938, 1952 und 1960 zu Preisen von Fr. 0.50, 2.75
und 8.-- pro m2 erworben und bisher keine erheblichen Kosten aufgewendet,
um sie baureif zu machen.
In diesen Umständen liegen auch die wesentlichen Unterschiede gegenüber
dem in BGE 103 Ib 210 ff. beurteilten Falle, in dem eine Überbauung,
welche die Eigentümer hätten realisieren können und für welche sie bereits
erhebliche Planungskosten aufgewendet hatten, durch Einweisung des Landes
in eine Grünzone verunmöglicht wurde. Ähnlich verhielt es sich in der
angeführten Sache Neuchâtel c. Borioli (Urteil vom 21. Oktober 1977,
E. 4, S. 14 ff., insb. S. 18). In der Sache William Chollet und Hélène de
Mestral, in der eine materielle Enteignung ebenfalls bejaht wurde, ging es
um die Auszonung voll erschlossener Bauparzellen in der Gemeinde Féchy,
für welche auch die übrigen Voraussetzungen einer Überbauung in naher
Zukunft, namentlich eine entsprechende bauliche Entwicklung, gegeben waren
(Urteil vom 23. Februar 1977, E. 3 und 4, S. 8 ff.). In den Fällen Paul
Coderey und Robert Crot c. Gemeinde Lutry wurde hingegen trotz teilweise
vorhandener Erschliessung die enteignungsähnliche Wirkung der Einweisung
von bisher gemäss dem Baureglement der Gemeinde mit Einfamilienhäusern
beschränkt überbaubaren Rebparzellen in eine Grünzone wegen Fehlens der
erforderlichen baulichen Entwicklung verneint (Urteile vom 21. März 1978,
E. 5, S. 20 ff. und vom 5. Dezember 1978, E. 5, S. 19 ff.). Auch in der
vorliegenden Sache spricht die vom Bundesgericht in den Fällen Coderey und
Crot hervorgehobene Tatsache, dass die Eigentümer während langer Zeit -
hier seit Bestehen des zusätzlichen Baugebietes im östlichen Teil des
Gebietes "Äussere Scharten" - vor der Auszonung keine entschlossenen
Anstrengungen unternommen hatten, um von der grundsätzlich gegebenen
Überbauungsmöglichkeit Gebrauch zu machen, eher gegen die Annahme
einer enteignungsähnlichen Wirkung der durch den neuen Zonenplan nun
aufgehobenen Baumöglichkeit (Urteile vom 21. März 1978, E. 4c, S. 19,
und vom 5. Dezember 1978, E. 4c, S. 18). Es braucht jedoch darauf sowie
auf die Frage der baulichen Entwicklung der Gemeinde Wettingen angesichts
des entscheidenden Kriteriums der fehlenden Erschliessung der Parzellen
und der Verneinung der rechtzeitigen Erschliessbarkeit derselben durch
die Beschwerdeführer nicht weiter eingegangen zu werden.
Nach dem Gesagten verletzt der angefochtene Entscheid Art. 22ter BV
nicht, und die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet.