BGE 105 IB 314
105 Ib 314
49. Urteil der II. öffentlichrechtlichen Abteilung vom
9. November 1979 i.S. Knoppers c. Regierungsrat des Kantons Bern
(Verwaltungsgerichtsbeschwerde) Regeste
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland; Art. 7 Abs. 1
lit. a und b BewB; Art. 12a Abs. 1 und 2 BewV.
1. Sind Ausnahmen vom Verweigerungsgrund des Art. 7 Abs. 1 lit. b BewB
zulässig, wenn für die Arrondierung einer Parzelle, die sich in einem der
Bewilligungssperre unterliegenden Ort befindet, ein hinreichender Grund
besteht? Frage offen gelassen (E. 2).
2. Wenn sich nach der Arrondierung eine Grundstücksfläche von mehr
als 1000 m2 ergibt, so sind für die Erteilung der Bewilligung "zwingende
Gründe" erforderlich. Die Erstellung eines privaten Schwimmbades stellt
keinen solchen Grund dar (E. 3).
Sachverhalt
A.- Der in Monte-Carlo wohnhafte holländische Staatsangehörige Willem
Knoppers ist seit 1970 Eigentümer der 1117 m2 haltenden und mit einem
Ferienchalet überbauten Parzelle Nr. 5353 in Schönried. Am 10. Oktober
1978 stellte Knoppers beim Regierungsstatthalter von Saanen das Gesuch,
es sei ihm zum Zweck der Arrondierung seiner Liegenschaft der Zukauf
der angrenzenden Parzelle Nr. 4918 im Halt von 200 m2 zu bewilligen. Dem
Gesuch wurde nicht entsprochen. Mit Entscheid vom 20. Februar 1979 wies
der Regierungsrat des Kantons Bern die dagegen erhobene Beschwerde ab,
im wesentlichen mit der Begründung, dass Schönried der Bewilligungssperre
unterliege und dass die nachgesuchte Bewilligung schon aus diesem Grunde
verweigert werden müsse.
Das Bundesgericht weist die gegen den Entscheid des Regierungsrates
erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde ab.
Auszug aus den Erwägungen:
Erwägungen:
Erwägung 1
1.- a) Gemäss Art. 7 Abs. 1 lit. a und b des Bundesbeschlusses über
den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 23. März 1961
(BewB) ist die Bewilligung ohne Rücksicht auf ein berechtigtes Bedürfnis
zu verweigern:
"a. wenn das zu erwerbende Grundstück ausserhalb einer Bauzone im Sinne
des Bundesrechts liegt;
b. im Falle des Artikels 6 Absatz 2 Buchstabe a Ziffer 3, wenn das zu
erwerbende Grundstück an einem Ort liegt, an dem das ausländische
Grundeigentum einen erheblichen Umfang erreicht."
Art. 12a Abs. 1 und 2 der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland vom 21. Dezember 1973 (BewV) bestimmt
hinsichtlich der zulässigen Fläche eines dem persönlichen Aufenthalt des
Erwerbers dienenden Grundstücks folgendes:
"1. Die Fläche eines Grundstücks, das dem persönlichen Aufenthalt des
Erwerbers dient (Art. 6 Abs. 2 Bst. a BB), darf insgesamt den für
diesen
Zweck und nach der Art des Grundstücks angemessenen Umfang nicht
übersteigen.
2. Handelt es sich um Bauland, so gelten als angemessener Umfang in der
Regel höchstens 1000 m2; dieser Umfang darf ausnahmsweise mehr als
1000 m2
betragen, wenn der Erwerber für den Mehrbedarf zwingende Gründe
nachweist und keine öffentlichen Interessen entgegenstehen."
b) Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass sich die Zukaufsparzelle
in einer Bauzone befindet, dass sie jedoch in einem der Bewilligungssperre
unterliegenden Ort - Schönried bildet Teil der Gemeinde Saanen -
gelegen ist (Art. 3 Abs. 5 und Anhang 2 der Verordnung über den Erwerb
von Grundstücken in Fremdenverkehrsorten durch Personen im Ausland vom
10. November 1976).
Erwägung 2
2.- Der Beschwerdeführer macht geltend, der Regierungsrat nehme zu
Unrecht an, dass die nachgesuchte Bewilligung aufgrund von Art. 7 Abs.
1 lit. b BewB (Lage des Grundstücks an einem Ort, an dem das ausländische
Grundeigentum einen erheblichen Anteil erreicht) zwingend verweigert werden
müsse. In der Rechtsprechung sei nämlich in bezug auf Art. 7 Abs. 1 lit. a
BewB (Lage des Grundstücks ausserhalb der Bauzone) anerkannt worden, dass
der Zukauf einer Arrondierungsparzelle unter bestimmten Voraussetzungen
gestattet werden könne, selbst wenn die Arrondierungsparzelle im Gegensatz
zum Stammgrundstück nicht im Baugebiet liege. Wenn die Rechtsprechung
hinsichtlich des Verweigerungsgrundes von Art. 7 Abs. 1 lit. a BewB eine
Ausnahme für den Zukauf einer Arrondierungsparzelle zugelassen habe,
so könne hinsichtlich des Verweigerungsgrundes von Art. 7 Abs. 1 lit. b
BewB nicht anders entschieden werden.
b) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist der Zukauf einer
Parzelle zu einer bereits im Eigentum des Käufers stehenden Liegenschaft
nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Zwar ist gemäss Art. 6 Abs. 2 lit. a
BewB ein berechtigtes Interesse am Erwerb zu verneinen, wenn der Erwerber,
sein Ehegatte oder seine minderjährigen Kinder bereits ein anderes dem
Aufenthalt der Familie in der Schweiz dienendes Grundstück erworben
haben. Wie das Bundesgericht indes mehrfach entschieden hat, steht diese
Bestimmung der Arrondierung eines schon im Eigentum des Erwerbers stehenden
Grundstücks nicht zwingend entgegen. Die in Art. 6 Abs. 2 lit. a BewB
aufgestellte Vorschrift will verhindern, dass Personen mit Wohnsitz im
Ausland mehrere selbständige Liegenschaften in verschiedenen Gegenden
oder am gleichen Ort in der Schweiz erwerben. Es ist aber nicht der
Sinn dieser Bestimmung, den Zukauf einer Parzelle zur Abrundung eines
Grundstücks, das bereits im Eigentum des Erwerbers steht, unter allen
Umständen auszuschliessen. Ein solcher Zukauf ist im Lichte von Art. 6
Abs. 2 lit. a BewB als zulässig zu erachten, wenn ihn besondere Gründe als
notwendig erscheinen lassen (Abrundung der Parzelle; Vergrösserung der
Parzelle, um das darauf errichtete Haus im Hinblick auf die Bedürfnisse
der Familie erweitern zu können; Ausstattung einer kleinen Hausparzelle mit
bisher fehlendem Umschwung) und wenn die Gesamtfläche der Liegenschaft das
übliche Mass nicht übersteigt (BGE 101 Ib 141 mit Hinweisen auf die frühere
Praxis der Eidg. Rekurskommission; nicht veröffentlichte Urteile Rödler
vom 14. Februar 1975, E. 2, und Griffin vom 24. Februar 1977, E. 2c).
Am 11. Februar 1976 wurde die Bewilligungsverordnung ergänzt und
in Art. 12a näher umschrieben, welches die zulässige Fläche eines dem
persönlichen Aufenthalt des Erwerbers dienenden Grundstücks sei. Darauf
wird in E. 3 noch näher einzugehen sein.
c) Erweist sich eine Arrondierung im Lichte von Art. 6 Abs. 2 lit. a
BewB als zulässig, so ist sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts
auch dann zu bewilligen, wenn die Zukaufsparzelle nicht zum Baugebiet
gehört. Art. 7 Abs. 1 lit. a BewB, wonach die Bewilligung ohne Rücksicht
auf ein berechtigtes Interesse zu verweigern ist, wenn das zu erwerbende
Grundstück ausserhalb einer Bauzone des Bundesrechts liegt, findet unter
diesen Umständen keine Anwendung. Sinn des in Art. 7 Abs. 1 lit. a
BewB umschriebenen Verweigerungsgrundes ist nämlich, den Erwerb von
Grundstücken zu verunmöglichen, die wegen fehlender Überbaubarkeit zum
vornherein ungeeignet sind, die in Art. 6 BewB aufgezählten Interessen
(Aufenthalt des Erwerbers in der Schweiz; Errichtung einer Betriebsstätte,
usw.) zu befriedigen. Handelt es sich beim zu erwerbenden Grundstück
indes nicht um eine selbständig nutzbare Liegenschaft, sondern lediglich
um eine Arrondierungsparzelle zu einem bereits überbauten Grundstück,
so kann Art. 7 Abs. 1 lit. a BewB der Erteilung einer Bewilligung nicht
entgegenstehen (Urteil Rödler, E. 3b, Griffin, E. 3b). Der Beschwerdeführer
macht deshalb zu Recht geltend, der zwingende Verweigerungsgrund von
Art. 7 Abs. 1 lit a BewB schliesse nicht aus, dass eine Liegenschaft
durch den Zukauf von Nichtbauland arrondiert werde.
d) Daraus kann indes nicht ohne weiteres geschlossen werden, dass in
analoger Weise der Verweigerungsgrund von Art. 7 Abs. 1 lit. b BewB keine
Anwendung finde, wenn der Zukauf einer Parzelle, die an einem Ort liegt,
an dem das ausländische Grundeigentum einen erheblichen Umfang erreicht,
lediglich zur Arrondierung einer bereits im Eigentum des Erwerbers
befindlichen Liegenschaft erfolgen soll. Art. 7 Abs. 1 lit. b BewB
will verhindern, dass der Anteil des ausländischen Grundeigentums in
den fraglichen Orten weiter ansteigt. Diese Zielsetzung wird auch dann
durchkreuzt, wenn das bereits bestehende ausländische Grundeigentum durch
Arrondierungen zusätzlich vergrössert wird. Es ist freilich einzuräumen,
dass in Einzelfällen trotz dieses Umstandes gewichtige Interessen
daran bestehen können, eine Arrondierung zuzulassen. So kann es sich
namentlich verhalten, wenn eine im Baugebiet gelegene, für sich allein
nicht überbaubare Restparzelle sinnvollerweise nur einem Grundstück
angegliedert werden kann, dessen Eigentümer seinen Wohnsitz im Ausland
hat. Erweist sich eine Arrondierung auch im Hinblick auf die Bedürfnisse
dieses Eigentümers als notwendig (vgl. die in E. 2b angeführten Gründe),
so lässt sich in der Tat die Auffassung vertreten, dass Art. 7 Abs. 1
lit. b BewB einer derartigen Arrondierung nicht entgegenstehe. Wie es
sich damit und mit allfälligen weiteren Fällen verhält, braucht hier indes
nicht abschliessend erörtert zu werden, da im vorliegenden Fall für eine
Arrondierung der Liegenschaft des Beschwerdeführers keine hinreichenden
Gründe bestehen.
Erwägung 3
3.- a) Art. 12a Abs. 1 BewV sieht vor, dass die Fläche eines
Grundstücks, das dem persönlichen Aufenthalt des Erwerbers dient, insgesamt
den für diesen Zweck und nach der Art des Grundstücks "angemessenen"
Umfang nicht übersteigen darf. Gemäss Art. 12a Abs. 2 BewV gilt für den
Fall, dass es sich beim zu erwerbenden Grundstück um Bauland (gemeint
ist: unüberbautes Bauland) handelt, als angemessener Umfang in der
Regel höchstens 1000 m2. Dieser Umfang darf ausnahmsweise mehr als 1000
m2 betragen, wenn der Erwerber für den Mehrbedarf "zwingende Gründe"
nachweist und keine öffentlichen Interessen entgegenstehen. Art. 12a
Abs. 3 lit. a BewV bestimmt, dass eine einmalige Grenzbereinigung über
eine Fläche von höchstens 50 m2 der Bewilligungspflicht nicht unterliegt.
Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe nicht darzutun, dass
"zwingende Gründe" für die Arrondierung seiner Liegenschaft sprächen. Da
sein Grundstück bereits überbaut sei, sei für die Zulässigkeit des Zukaufs
lediglich erforderlich, dass an der Arrondierung gemäss Art. 12a Abs. 1
BewV ein berechtigtes Interesse bestehe und dass die nach Zweck und Art
des Grundstücks angemessene Fläche nicht überschritten werde.
b) Dieser Auffassung kann nicht beigepflichtet werden. Wie in E. 2b
dargelegt wurde, ist für jede Arrondierung - ausgenommen sind aufgrund von
Art. 12a Abs. 3 lit. a BewV nur einmalige Grenzbereinigungen von höchstens
50 m2 - erforderlich, dass sie als "notwendig" erscheine. Ergibt sich unter
Zurechnung der Zukaufsparzelle eine Grundstücksfläche von mehr als 1000
m2, so ist die Bewilligung gemäss der in Art. 12a Abs. 2 BewV enthaltenen
Regel nur zu erteilen, wenn die für die Arrondierung sprechenden Gründe
geradezu als "zwingend" erachtet werden können. Die Vorschrift von Art. 12a
Abs. 2 BewV bezieht sich nach ihrem Wortlaut freilich nicht ausdrücklich
auf den Fall, dass eine bereits überbaute Liegenschaft durch Zukauf
einer nicht überbauten Parzelle vergrössert werden soll. Sie ist darauf
jedoch in analoger Weise anwendbar. Während Art. 12 Abs. 1 BewV nämlich
diejenigen Bewilligungsfälle regeln will, bei welchen die Fläche der zu
erwerbenden Liegenschaft vom Käufer gewöhnlich nicht mehr beeinflusst
werden kann (bereits überbaute Grundstücke), soll sich Art. 12a Abs. 2
BewV auf diejenigen Fälle beziehen, bei denen der Erwerber die Grösse
des Grundstücks noch weitgehend selber bestimmen kann. Das trifft beim
Kauf von unüberbautem Bauland zu. Dieser letzteren Konstellation lässt
sich der Fall der Arrondierung einer überbauten Liegenschaft durch eine
nicht bebaute Parzelle ohne weiteres gleichstellen. Dass die Vorschrift
von Art. 12a Abs. 2 BewV für derartige Fälle gelten soll, ergibt sich
zudem aus der Entstehungsgeschichte der Bestimmung. Art. 12a wurde in die
Bewilligungsverordnung eingefügt, nachdem sich in einem Arrondierungsfall
gezeigt hatte, dass das bisherige Recht keinerlei Vorschriften über die
zulässige Grundstücksgrösse enthielt (BGE 101 Ib 138; vgl. Antrag des EJPD
an den Bundesrat zu Änderung der BewV vom 23. Januar 1976, S. 12). Es kann
deshalb keinem Zweifel unterliegen, dass die Vorschrift auch auf den Fall
der Arrondierung einer bereits überbauten Liegenschaft Anwendung finden
soll (vgl. auch Urteil Griffin, E. 3a am Ende).
c) Die jetzige Liegenschaft des Beschwerdeführers hat eine Fläche von
1117 m2. Diese ist demnach reichlich bemessen, selbst wenn berücksichtigt
wird, dass ca. 100-200 m2 von der Hauszufahrt beansprucht werden. In
der Beschwerde wird geltend gemacht, dass das auf der Parzelle Nr. 5353
errichtete Ferienchalet keine genügende Wohnfläche mehr aufweise, da
die Kinder des Beschwerdeführers eigene Familien gegründet hätten. Der
Beschwerdeführer beabsichtige deshalb, das Haus zu vergrössern. Diesem
Umstand kommt für das vorliegende Beschwerdeverfahren keine Bedeutung
zu. Es ist nämlich unbestritten, dass eine bauliche Erweiterung des Chalets
nach der geltenden Bauordnung auch ohne Zukauf von Land möglich ist,
da die höchstzulässige Ausnützung im heutigen Zeitpunkt nicht erreicht
wird. Wie sich aus den Akten ergibt, soll der Zukauf der 200 m2 haltenden
Parzelle Nr. 4918 in Wirklichkeit erfolgen, um auf der Liegenschaft
des Beschwerdeführers ein privates Schwimmbad errichten zu können. Das
kann indes nicht als zwingender Grund für eine Erweiterung der Parzelle
erachtet werden. Da die Fläche der Liegenschaft mehr als 1000 m2 beträgt,
gilt das gleiche auch für den zusätzlich geltend gemachten Grund, das
Grundstück solle mit einer grösseren Gartenanlage versehen werden. Bei
dieser Sachlage erweist sich die Beschwerde als unbegründet.