BGE 104 II 265
104 II 265
44. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 30 novembre 1978 dans la
cause Muller contre Mentha Regeste
Grundstückkauf, Gewährleistung.
Wenn in einem Kaufvertrag betreffend ein Grundstück bestimmt
wird, dass die verkaufte Parzelle bezüglich Weg, Wasser, Kanalisation
und Elektrizität vollständig erschlossen sei, bedeutet das, dass die
Zufahrt, die Kanalisation oder der Anschluss an diese sowie die Wasser-
und Elektrizitätsleitungen sich entweder auf dem Grundstück selbst oder
an seinem Rande bzw. in seiner unmittelbarer Nähe befinden (E. 1).
Anwendung von Art. 201 OR auf den Grundstückkauf (E. 2).
Art. 219 Abs. 3 OR. Die fünfjährige Verjährungsfrist bezieht sich
auch auf nicht überbaute Grundstücke (E. 3).
Sachverhalt
A.- Selon acte authentique du 23 octobre 1968, Henri Muller a
vendu à Marcel Mentha la parcelle 787 de la commune de Saint-Cergue,
canton de Vaud, pour le prix de 33'500 fr. L'acte précise que "ce prix
s'entend pour une parcelle complètement équipée en chemin, eau, et égout,
plus l'électricité", et que "l'immeuble vendu est situé dans la zone
"Chalets" du plan de zones de la Commune de Saint-Cergue". Il dispose en
outre que "le registre foncier fait règle pour la contenance, le vendeur
ne donnant aucune garantie", et que "l'immeuble vendu est transmis à
l'acquéreur dans l'état où il se comporte actuellement, avec ses droits,
ses parties intégrantes et ses accessoires légaux, libre de location,
franc d'hypothèque, d'annotation, de charge foncière et d'usufruit mais
sans autre garantie quelconque de la part du vendeur".
Les pourparlers de vente ont été menés par Henri-Georges Muller, le
fils du vendeur. Mentha n'a rencontré Muller père que cinq minutes avant
la signature de l'acte. Il a fait spécifier que la parcelle devait être
complètement équipée en chemin, eau, égout et électricité. Muller fils
lui a promis de lui montrer l'égout. Lorsqu'ils se sont rendus sur place
peu après et qu'ils ont constaté qu'il n'y avait ni égout ni canalisation
mais seulement un câble électrique, Muller fils s'en est étonné et a
affirmé qu'il avait vu creuser une tranchée. Mentha n'a pas procédé à
de plus amples recherches et a fait confiance à Henri-Georges Muller,
étant donné qu'il connaissait son père de longue date.
L'entreprise Kuffer & Cie a commencé au printemps 1970 les travaux
de terrassement et de maçonnerie concernant la construction du chalet
de Mentha sur la parcelle 787. Elle a cherché longtemps la conduite
d'eau et l'égout à la limite de propriété mais n'a rien trouvé. Elle
en a informé Mentha, selon lequel les travaux de construction de son
chalet ont débuté en mai 1970, sitôt après la fonte des neiges. Mentha a
avisé immédiatement Muller père par téléphone. Par lettre du 26 mai 1970,
Muller fils a demandé à Kaspar, qui avait vendu la parcelle 787 à Muller
père en 1959, " un plan de bouches d'égout et amenées d'eau qui doivent
se trouver soit sur le terrain soit en bordure de celui-ci". Kaspar lui
a communiqué un plan du géomètre Thorens.
Par une lettre recommandée non datée, mais postée le 4 juillet 1970,
Mentha s'est adressé à Henri-Georges Muller et s'est plaint de ce que,
contrairement aux affirmations de celui-ci et aux stipulations de l'acte
de vente, la parcelle vendue n'était pas équipée et ne comportait ni égout
ni conduite d'eau en bordure, et l'a mis en demeure de les faire installer
jusqu'au 8 juillet. Henri-Georges Muller a répondu le 13 juillet 1970
que le géomètre officiel lui avait confirmé, en présence de Kaspar,
que toute parcelle achetée avec un droit de copropriété d'un chemin,
ce qui était le cas en l'espèce, "est considérée comme équipée si les
services se trouvent à moins de 50 m de ladite parcelle".
Mentha a dû raccorder son chalet au collecteur communal d'eaux usées
par une canalisation d'une longueur de 53 m. Il a réclamé en vain à Muller
la somme de 7'149 fr. 20 qui lui a été facturée pour ces travaux. Il a
introduit une poursuite à laquelle Muller a fait opposition.
Mentha a ouvert action contre Muller en concluant notamment au paiement
de cette somme de 7'149 fr. 20, avec intérêt à 5% dès le 13 octobre 1970,
et à la mainlevée définitive de l'opposition faite par le défendeur à la
poursuite dirigée contre lui.
Par jugement du 29 septembre 1977, le Tribunal de première instance
de Genève a condamné le défendeur à payer au demandeur la somme de
5'833 fr. avec intérêt à 5% dès le 11 novembre 1970 et prononcé jusqu'à
concurrence de ce montant la mainlevée définitive de l'opposition à la
poursuite No 132.198 de l'Office de Genève.
Sur appel des parties, la Cour de justice du canton de Genève a
réformé le jugement de première instance par arrêt du 26 mai 1978,
condamné le défendeur à payer au demandeur 6'349 fr. 20 avec intérêt à
5% dès le 11 novembre 1970 et prononcé à concurrence de ce montant la
mainlevée définitive de l'opposition à la poursuite no 132. 198.
Le Tribunal fédéral a rejeté le recours en réforme interjeté contre
cet arrêt par le défendeur.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des considérants:
Erwägung 1
1.- L'acte de vente signé par les parties dispose expressément que la
parcelle vendue est "complètement équipée en chemin, eau et égout, plus
l'électricité". Cette affirmation du vendeur relative à des qualités
du terrain doit être interprétée selon le sens que, de bonne foi,
l'acheteur pouvait donner à la déclaration du vendeur (CAVIN, La vente,
l'échange, la donation, Traité de droit privé suisse, tome VII, 1, p. 81,
avec référence aux arrêts cités à la n. 2 de la p. 80: ATF 73 II 220 s.,
71 II 240 s.). L'équipement complet d'une parcelle en chemin, eau, égout
et électricité signifie que la voie d'accès, l'égout ou le raccordement
à celui-ci et les conduites d'eau et d'électricité sont installés sur
la parcelle ou bien se trouvent à la limite de cette dernière ou à tout
le moins à proximité immédiate. La qualité promise selon laquelle la
parcelle est " complètement équipée " notamment en égout implique que
le raccordement à l'égout ou à une canalisation qui y débouche peut
se faire sans autres travaux que l'introduction, dans l'égout ou dans
son embranchement, de la conduite des eaux usées provenant du bâtiment
construit sur la parcelle. La Cour cantonale considère dès lors avec
raison que, dans l'espèce, la promesse du vendeur que le terrain est
complètement équipé " signifie que ce terrain peut se raccorder à l'égout
à la limite de la parcelle, avec peut-être en plus au maximum la largeur
du chemin où se trouve l'égout ". Ainsi que le relève l'arrêt attaqué,
l'usage invoqué par le défendeur, selon lequel une parcelle faisant partie
d'un lotissement avec chemin est tenue pour équipée lorsque les services
sont à moins de 50 m de la parcelle ou sont dans la route commune dont
le propriétaire de la parcelle est copropriétaire n'est pas décisif en
l'espèce, même s'il était établi: il pourrait s'agir là d'une exigence
des autorités administratives pour qu'un lotissement ou une zone puissent
être considérés comme suffisamment équipés et que des permis de construire
puissent y être délivrés.
Erwägung 2
2.- Il est constant que l'égout ou une canalisation y débouchant
ne se trouvait pas en bordure de la parcelle vendue, que l'acheteur
a dû construire un raccordement sur une longueur de 53 m pour amener
les eaux usées de son chalet à l'égout communal et que ces travaux ont
coûté 7'149 fr. 20. Une des importantes qualités promises par le vendeur
n'existait dès lors pas.
La réglementation de l'art. 201 CO relative à l'obligation de
l'acheteur de vérifier l'état de la chose et d'aviser le vendeur
des défauts s'applique tant à la vente immobilière qu'à la vente
mobilière. La Cour cantonale constate qu'en l'espèce l'avis du défaut
concernant l'équipement de la parcelle 787 a été donné plus d'un an après
la vente, soit au mois de mai 1970. Elle considère que le demandeur pouvait
légitimement se fier aux assurances qui lui avaient été données à l'époque
de la vente. Il est compréhensible, dit-elle, que ce ne soit qu'au début
de la construction qu'il a pu constater le défaut d'équipement. On ne
saurait lui reprocher de n'avoir pas fait procéder à des sondages. La
juridiction genevoise admet dès lors que l'avis des défauts n'a pas été
donné tardivement.
Le défendeur critique sur ce point l'arrêt déféré, prétendant que le
demandeur a omis de vérifier la chose vendue conformément à l'art. 201
CO et que l'avis des défauts était manifestement tardif. Selon lui, il
incombait à l'acheteur de consulter les plans déposés au bureau communal ou
d'en charger un mandataire (notaire, régisseur, entrepreneur, architecte),
pour connaître le tracé et l'emplacement des diverses canalisations
publiques, voire privées. Un tel contrôle, souligne-t-il, n'aurait pas
pris des mois et des années.
Cette argumentation n'est toutefois pas fondée. La consultation des
plans à la commune aurait certes fourni des renseignements au demandeur,
en particulier sur les collecteurs communaux. Mais, sur de tels plans,
les canalisations privées ne sont pas toujours reportées. Même s'il
ne s'y trouvait pas de canalisation d'égout desservant la parcelle
787 et la reliant au collecteur communal, cela ne signifiait pas
nécessairement qu'une telle canalisation n'existait pas en bordure de la
parcelle. L'acheteur était en droit de faire confiance au vendeur, qui
avait affirmé dans le contrat de vente que la parcelle était entièrement
équipée en égout, comme aussi en chemin, eau et électricité, et de procéder
à la seule vérification vraiment sûre et efficace dans le terrain lors
du début des travaux de construction de son chalet.
Peu après la signature de l'acte de vente, le demandeur s'est
d'ailleurs rendu à la parcelle 787 avec Muller fils qui avait offert de
lui montrer l'égout. Ils ne l'ont pas découvert, ni non plus la conduite
d'eau. Muller fils s'en est étonné et a affirmé qu'il avait vu creuser
une tranchée, confirmant par là l'acheteur dans la confiance qu'il avait
en Muller père, le vendeur, qui avait expressément garanti l'équipement
complet de la parcelle. Le demandeur a ainsi procédé avec le fils du
vendeur à une première vérification, sur le terrain, de l'équipement de
la parcelle, peu après la vente, mais cette vérification n'a pas permis
de constater la présence d'un égout, qui est un ouvrage enfoui dans le
sol. Il ressort au surplus de la lettre de Muller fils à Kaspar, du 26
mai 1970, qu'il pensait encore à cette époque, soit immédiatement après
la communication du demandeur selon laquelle l'entrepreneur n'avait pas
découvert l'égout ni la conduite d'eau, que l'un et l'autre devaient se
trouver à l'intérieur de la parcelle ou en bordure de celle-ci.
L'absence d'égout dans la parcelle ou en limite ou à proximité
immédiate constituait un défaut qui ne pouvait pas être découvert à
l'aide de vérifications usuelles (art. 201 al. 2 CO) et qui en fait ne
l'a été que lors de la construction du chalet du demandeur (art. 201
al. 3 CO). Celui-ci en a avisé immédiatement par téléphone le défendeur,
qui s'est alors mis en rapport avec Kaspar. Par sa lettre recommandée du
4 juillet 1970 le demandeur s'est plaint auprès du défendeur de l'absence
d'égout, confirmant son téléphone de mai.
L'avis des défauts n'a ainsi pas été tardif, et l'acheteur est en
droit de réclamer une réduction du prix en raison de la moins-value du
terrain consécutive au défaut d'égout en bordure de la parcelle.
Erwägung 3
3.- Le défendeur soutient à tort que l'action en réduction du
prix introduite par le demandeur en juin 1972 était frappée par la
prescription annale de l'art. 210 CO. La Cour cantonale a appliqué avec
raison l'art. 219 al. 3 CO, en se référant notamment à CAVIN (op.cit.,
p. 133 s.) et à VON BÜREN, Schweiz. Obligationenrecht, Besonderer Teil,
tome II, p. 77. L'art. 219 al. 3 CO dispose il est vrai que l'action en
garantie pour les défauts d'un bâtiment (Gebäude) se prescrit par cinq
ans à compter du transfert de propriété. Selon l'opinion fondée des deux
auteurs précités, bien que le texte légal ne traite que des défauts d'un
"bâtiment", la prescription quinquennale de l'action en garantie doit
être étendue à tous les défauts, y compris le défaut de contenance,
et aux qualités promises, même si elles sont relatives à un terrain non
bâti. Une interprétation littérale, s'en tenant strictement au texte,
doit être écartée, car rien ne justifie des prescriptions différentes
selon l'objet des défauts (CAVIN, loc.cit.).
L'action en réduction introduite par le demandeur n'est ainsi pas
prescrite.