BGE 102 IB 329
102 Ib 329
54. Sentenza del 1o ottobre 1976 nella causa S. c. Commissione cantonale
di ricorso del Cantone Ticino per l'applicazione del DF 23 marzo 1961/21
marzo 1973 Regeste
Erwerb von Grundstücken in Fremdenverkehrsorten durch Personen im
Ausland. Bewilligungssperre, Ausnahmen. Art. 7 Abs. 1 lit. b BewB, Art. 4
Abs. 1 lit. c BRB vom 21. Dezember 1973 über den Erwerb von Grundstücken
in Fremdenverkehrsorten durch Personen im Ausland.
1. Die in Art. 4 Abs. 1 lit. c BRB vorgesehene Ausnahme von der
Bewilligungssperre betrifft ausschliesslich Grundstücke, die dem Verkäufer
als Zweitwohnung dienen. Die Ausnahmebestimmung ist nicht anwendbar, wo
das Grundstück die ständige oder hauptsächliche Wohnstätte des Verkäufers
ist (Erw. 1, 2).
2. Eine unzumutbare, nicht anders abwendbare Härte im Sinne von Art. 4
Abs. 1 lit. c BRB kann auch auf gesundheitlichen Gründen beruhen. Würdigung
der im vorliegenden Fall geltend gemachten medizinischen und finanziellen
Gründe (Erw. 3).
Sachverhalt
A.- I coniugi germanici S., domiciliati nella Repubblica federale
di Germania, acquistavano nel 1968, muniti di regolare autorizzazione,
una villa nel comune ticinese di V., immobile che adibivano a loro
residenza secondaria. Trasferitisi definitivamente a V., i coniugi S. vi
prendevano domicilio nella casa di loro proprietà. Il 22 gennaio 1975 essi
chiedevano alla competente Autorità di prima istanza per l'applicazione
del DF 23 marzo 1961/21 marzo 1973 di poter vendere l'immobile a persona
domiciliata all'estero: facevano valere d'essere costretti, per ragioni
di salute, a lasciare la loro villa, troppo discosta dall'abitato, e a
stabilirsi in città, dove non sarebbero stati finanziariamente in grado
di acquistare un appartamento senza aver previamente venduto la casa
sita a V.; adducevano d'aver invano tentato di locare quest'ultima o di
venderla ad un acquirente domiciliato in Svizzera. L'Autorità di prima
istanza accordava l'autorizzazione richiesta, precisando che l'acquirente
straniero restava comunque soggetto all'obbligo dell'autorizzazione. Su
ricorso dell'Autorità cantonale di sorveglianza, la Commissione cantonale
di ricorso (CCR) annullava tale decisione e negava l'autorizzazione
rilasciata dall'Autorità di prima istanza, ritenendo che le invocate
condizioni di salute e finanziarie non potessero giustificare l'eccezione
al blocco delle autorizzazioni fondata sull'art. 4 cpv. 1 lett. c del
DCF 21 dicembre 1973 sull'acquisto di fondi in luoghi turistici da parte
di persone all'estero. I coniugi S. sono insorti con ricorso di diritto
amministrativo contro la decisione della CCR.
Auszug aus den Erwägungen:
Considerando in diritto:
Erwägung 1
1.- Il comune di V. è compreso tra quelli in cui la proprietà fondiaria
estera ha raggiunto limiti considerevoli ed è pertanto soggetto al
blocco delle autorizzazioni per l'acquisto di fondi da parte di persone
all'estero, ai sensi dell'art. 7 cpv. 1 lett. b del decreto federale
del 23 marzo 1961/21 marzo 1973 sull'acquisto di fondi da parte di
persone all'estero (in seguito: DAFE) e ai sensi dell'art. 3 del decreto
del Consiglio federale sull'acquisto di fondi in luoghi turistici da
parte di persone all'estero, del 21 dicembre 1973 (RS 211.412.413,
chiamato in seguito: DCF 21 dicembre 1973). L'art. 4 di tale decreto
del Consiglio federale prevede una serie di eccezioni al blocco delle
autorizzazioni. Alle categorie di eccezioni stabilite dall'art. 4 cpv. 1
lett. a e b, il decreto del Consiglio federale dell'11 luglio 1975
(RU 1975, 1303) ne ha aggiunto una ulteriore, divenuta oggetto della
lett. c dello stesso capoverso dell'art. 4. Essa è stata prevista per
consentire al proprietario di una residenza secondaria, ubicata in un
luogo turistico soggetto al blocco delle autorizzazioni, di alienarla a una
persona domiciliata all'estero allorquando, in seguito alla modificazione
delle circostanze, tale vendita sia il solo mezzo per risparmiare a lui
o alla sua famiglia "una situazione d'estremo rigore". Trattasi di una
nuova deroga alle misure di blocco adottate nel 1973 per impedire che la
proprietà fondiaria di persone domiciliate all'estero assuma proporzioni
eccessive (v. art. 7 cpv. 1 lett. b DAFE). Con ragione la Commissione
cantonale di ricorso (CCR) ha ritenuto che una decisione con cui si
autorizza concretamente un'eccezione al blocco possa essere accordata
soltanto in presenza di condizioni ben precise e severe. L'effettiva
esistenza di tali presupposti è d'altronde stata pretesa dalle autorità
ticinesi, vodesi e vallesane in varie decisioni di ultima istanza cantonale
non impugnate. L'adempimento delle condizioni previste nell'art. 4
cpv. 1 lett. c del DCF del 21 dicembre 1973 va quindi valutato in senso
restrittivo, perché solo in tal modo può essere perseguito correttamente
lo scopo legittimo che si propone il blocco delle autorizzazioni, scopo
espressamente risultante dall'art. 7 cpv. 1 lett. d DAFE e conforme
all'interesse pubblico.
Erwägung 2
2.- Ai sensi dell'art. 114 cpv. 1 OG, il Tribunale federale non è
vincolato dai motivi invocati dalle parti, né dai considerandi della
decisione impugnata, dato che esamina liberamente l'applicazione del
diritto. Pur non avendo la CCR sollevato tale aspetto, è quindi d'uopo
rilevare in questa sede che non è adempiuto nella fattispecie uno dei
presupposti per l'applicazione dell'art. 4 cpv. 1 lett. c del DCF del 23
dicembre 1973. Tale presupposto concerne il fondo del venditore, che deve
essere per costui una "residenza secondaria".
a) Il gruppo di lavoro incaricato di elaborare il progetto di revisione
del DCF del 23 dicembre 1973, progetto sfociato nel DCF dell'11 luglio
1975, aveva esaminato nella propria seduta del 25 marzo 1975 il testo
che sarebbe poi divenuto la lett. c dell'art. 4 cpv. 1 del DCF del 23
dicembre 1973. Originariamente non era stato previsto di distinguere tra
residenze secondarie e principali; nel corso della discussione, tuttavia,
il Vicedirettore della Divisione federale della giustizia, il quale
presiedeva la riunione, affermava che era opportuno completare la nuova
disposizione specificando doversi trattare dell'alienazione dei diritti su
una residenza secondaria. Uno degli esperti si dichiarava espressamente
d'accordo con tale aggiunta restrittiva, dato che nel caso delle
residenze principali l'elemento soggettivo sarebbe stato difficilmente
rilevabile; tutti i membri del gruppo di lavoro approvavano poco dopo
questa precisazione (v. processo verbale della seduta del 25 marzo 1975,
pag. 2). Il Consiglio federale, competente ad emanare il DCF dell'11
luglio 1975 che ha modificato quello del 23 dicembre 1973, ha pertanto
escluso consapevolmente e volontariamente l'applicazione dell'art. 4
cpv. 1 lett. c del DCF del 23 dicembre 1973 ai casi di vendita di fondi
adibiti a residenza principale o permanente. In presenza di un testo
chiaro e univoco, contenuto sia pure soltanto in una norma d'esecuzione, il
Tribunale federale non può scostarsene ove esso non risulti manifestamente
illegittimo, ossia non coperto dalle norme del decreto federale su cui
si fonda. Tale illegittimità non è stata in alcuna guisa dimostrata e
neppure allegata; considerata la natura eccezionale delle deroghe al blocco
delle autorizzazioni, essa non può essere facilmente presunta. Non compete
d'altra parte al Tribunale federale pronunciarsi sull'opportunità di questa
restrizione scientemente apportata all'eccezione di cui all'art. 4 cpv. 1
lett. c del DCF del 23 dicembre 1973.
b) Nella fattispecie consta che i coniugi S. risiedono durante
tutto l'anno nella loro villa di V., la quale non può pertanto essere
considerata come una residenza secondaria. È vero che la costruzione era
stata edificata nel 1963, a quanto pare, come casa di vacanza, e che i
ricorrenti l'hanno acquistata nel 1968 per i loro soggiorni di vacanza;
ciò non toglie che essi la occupino attualmente a titolo permanente. Nella
loro domanda del 22 gennaio 1975, i ricorrenti stessi avevano precisato al
proposito d'aver preso domicilio nel Ticino al termine della loro attività
in Germania, e nell'atto di ricorso il loro patrocinatore insiste sul
fatto che essi sono isolati nella stagione fredda, tutte le altre ville
essendo utilizzate solo come abitazioni secondarie.
La Divisione federale di giustizia ha quindi con ragione ribadito
nelle proprie osservazioni l'assenza di un presupposto essenziale per
l'applicazione dell'art. 4 cpv. 1 lett. c DCF del 23 dicembre 1973, non
costituendo la villa dei ricorrenti per essi una residenza secondaria. Ne
segue che la deroga al blocco delle autorizzazioni, postulata dai
ricorrenti, non è possibile.
Erwägung 3
3.- Abbondanzialmente va osservato che, anche prescindendo dall'assenza
nella fattispecie del menzionato presupposto di un fondo che costituisca
una residenza secondaria per i ricorrenti, il gravame avrebbe dovuto
essere respinto anche per difetto delle ulteriori condizioni, quelle
di carattere soggettivo. I ricorrenti hanno invero soltanto affermato,
ma in nessuna guisa dimostrato, che la CCR ha ecceduto il proprio potere
d'apprezzamento allorché ha valutato i fatti rilevanti addotti a sostegno
della domanda d'autorizzazione.
a) Con i ricorrenti è da convenire che uno stato di salute
particolarmente critico o compromesso può dar luogo alla "situazione
d'estremo rigore" a cui intende ovviare la deroga di cui all'art. 4
cpv. 1 lett. c del DCF del 23 dicembre 1973. Come è stato osservato
espressamente nel corso della menzionata riunione del 25 marzo 1975 del
gruppo di lavoro incaricato dell'elaborazione del progetto di modifica
del DCF del 23 dicembre 1973, oltre a casi di estremo rigore di natura
finanziaria, esistono anche casi di estremo rigore dovuti a ragioni mediche
(v. processo verbale menzionato, pag. 1). Nel caso in esame, tuttavia, i
certificati formulati dal medico curante il 24 settembre e il 5 novembre
1974, nonché il 28 gennaio 1976, non fanno apparire le condizioni di
salute dei coniugi S. tanto gravi come sono invece descritte nell'atto
ricorsuale. Al proposito può rilevarsi che, ammesso che la villa dei
ricorrenti si trovi assai discosta dai negozi, il medico curante non ha
in alcuna guisa affermato che lo stato di salute dei coniugi S. (la cui
età è di 64 e 68 anni) impedisce loro di utilizzare l'autovettura di cui
dispongono, per recarsi in città. Inoltre, secondo quanto certificato dal
dott. Wilhelm, la ferita ricevuta dal Signor S. durante la guerra non gli
consentirebbe di vivere in una casa con scale, senza ascensore; orbene,
i ricorrenti non hanno affermato, né tanto meno dimostrato, che la loro
villa è stata edificata su vari piani.
b) Per quanto concerne la situazione finanziaria dei ricorrenti, essa,
pur non essendo particolarmente brillante, appare sana; i ricorrenti
non pretendono d'altronde di dover far fronte a difficoltà pecuniarie,
tali da poter essere risolte soltanto mediante la vendita della loro
villa. Ne segue che le loro condizioni finanziarie non possono dar luogo
ad una situazione d'estremo rigore, quale supposta dall'art. 4 cpv. 1
lett. c del DCF 21 dicembre 1973. I ricorrenti assumono che il loro
stato di salute li obbligherebbe ad acquistare un appartamento in città
e che essi non potrebbero concedersi il lusso di conservare una proprietà
divenuta inutile. Tuttavia, anche se ciò fosse dimostrato, incomberebbe ai
ricorrenti di provare altresì che è loro impossibile locare la loro villa
o venderla a persone domiciliate in Svizzera o nei cui confronti non siano
comunque applicabili le misure del blocco delle autorizzazioni. Nella loro
domanda del 22 gennaio 1975 i ricorrenti hanno dichiarato d'aver cercato
vanamente, tramite agenzie immobiliari, compratori che adempissero tali
requisiti. Al proposito essi non hanno tuttavia apportato alcuna prova,
limitandosi ad affermare che la vendita a cittadini svizzeri, o la
locazione, è impossibile in ragione della ubicazione eccentrica della
villa e della recessione economica nel Ticino. La Divisione federale di
giustizia ha con ragione rilevato nelle proprie osservazioni l'assenza
di una qualsiasi prova concreta, e ha sottolineato l'importanza di tale
circostanza, ricordando che la lotta contro la speculazione fondiaria
è uno degli scopi principali del DAFE, dato che è nota la disponibilità
dei potenziali acquirenti stranieri a pagare prezzi più elevati di quelli
offerti dagli interessati svizzeri. Sintomatico è anche il fatto che i
ricorrenti abbiano previsto di vendere per Fr. 680'000.-- (arredamento
incluso) la villa che avevano acquistato nel 1968 per Fr. 200'000.--, e il
cui valore fiscale al 1o gennaio 1975 era di Fr. 154'200.--. Pur tenendo
conto del valore del mobilio e dei lavori effettuati nel 1968, trattasi
di un aumento assai considerevole del prezzo, per cui non può escludersi
il carattere speculativo dell'operazione progettata dai ricorrenti.
Erwägung 4
4.- Dalle ragioni anzidette emerge che la CCR non ha violato il diritto
federale, né ha ecceduto il proprio potere d'apprezzamento allorquando ha
negato ai coniugi S. l'autorizzazione di vendere la loro villa a persone
domiciliate all'estero.
Il ricorso va quindi respinto come infondato.
Entscheid:
Il Tribunale federale pronuncia:
Il ricorso è respinto.