BGE 102 IB 124
102 Ib 124
22. Urteil vom 14. Mai 1976 i.S. C. Baugesellschaft AG gegen EJPD und
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Regeste
Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, Bewilligungspflicht.
Zulässigkeit neuer Behauptungen und Beweismittel nach Art. 105 Abs. 2
OG (E. 2).
Anforderungen an den Beweis, dass eine Gesellschaft mit Sitz in der
Schweiz nicht von Ausländern beherrscht ist (E. 3 und 4).
Sachverhalt
A.- Die Beschwerdeführerin wurde am 30. Januar 1971 gegründet. Gemäss
Errichtungsakt waren bei der Gründung anwesend N., italienischer
Staatsangehöriger in A. (Italien), der zum Verwaltungsratspräsidenten
ernannt wurde, O. in B., Rechtsanwalt und Notar P. in D. und die
S. S.A. in E. Die S. S.A. zeichnete 97 der 100 Inhaberaktien; wer die
Aktien für die Gesellschaft zeichnete, geht aus dem Errichtungsakt
nicht hervor. Anlässlich einer Kapitalerhöhung im Jahre 1972 zeichnete
die S. S.A. weitere 100 Inhaberaktien der Beschwerdeführerin. Das
Verwaltungsratsmitglied P. handelte dabei als Präsident und vertrat
gleichzeitig das gesamte Aktienkapital. Dem Kapitalerhöhungsbeschluss
lässt sich nicht entnehmen, wer damals Träger der Aktien war. Im März
1974 suchte die Beschwerdeführerin zwei Parzellen in Lenzerheide zum
Preise von Fr. 450'000.-- zu erwerben, um darauf Eigentumswohnungen zu
erstellen. Sie reichte beim Grundbuchinspektorat Graubünden das Gesuch
um Feststellung ein, dass sie nicht der Bewilligungspflicht gemäss
Art. 3 des Bundesbeschlusses vom 23. März 1961/21. März 1973 über den
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewB) unterstehe. Das
Grundbuchinspektorat verlangte eine Liste der Aktionäre über die letzten
drei Jahre, nähere Angaben über die Vermögensverhältnisse der Aktionäre
sowie einen Finanzierungsausweis. Darauf reichte die Beschwerdeführerin
verschiedene Erklärungen ein, aus denen hervorgeht, dass Aktionäre
die Gebrüder F. und G. H., schweizerische Staatsbürger mit Wohnsitz in
N. (Italien) und Teilhaber einer dortigen Kollektivgesellschaft mit einem
Kapital von Lit. 120'000'000.--, seien, und dass sämtliche 200 Aktien der
Beschwerdeführerin bei der X. Bank in Lugano auf den Namen der Gebrüder H.
deponiert seien. Das Grundbuchinspektorat bejahte die Bewilligungspflicht
und verweigerte die Bewilligung mit der Begründung, die erteilten
Auskünfte seien ungenügend. Gestützt auf einen nachträglich eingereichten
Kontokorrent-Auszug der Y. Bank in Lugano, wonach die Beschwerdeführerin
auf einem "Baukonto T." über ein Guthaben von Fr. 293'996.65 verfüge,
sowie auf Registerauszüge über die Berufstätigkeit der Gebrüder H. kam
das Grundbuchinspektorat jedoch auf seine Verfügung zurück und verneinte
die Bewilligungspflicht.
Auf Beschwerde der Eidgenössischen Justizabteilung bejahte das
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden die Bewilligungspflicht
und verweigerte die Bewilligung. Das Gericht stellte fest, die
Beschwerdeführerin habe zwar einen Kontoauszug der Y. Bank in Lugano
beigebracht, nach dem die Gebrüder H. bei dieser Bank ein Nummernkonto
und ein Depot mit Wertschriften von Fr. 604'943.-- und ein Guthaben
von Fr. 21'940.67 besässen. Dieser Nachweis sei aber ungenügend; es sei
damit nicht erwiesen, dass die durch die Bankauszüge festgestellten Werte
wirtschaftlich den Gebrüdern H. bzw. der Beschwerdeführerin gehörten. Eine
indirekte Finanzierung durch Personen mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland
sei nicht ausgeschlossen.
Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht beantragt
die Beschwerdeführerin, der Entscheid des Verwaltungsgerichtes sei
aufzuheben und es sei festzustellen, dass sie für den Erwerb der Parzellen
der Bewilligungspflicht nicht unterstehe. Sie hat gleichzeitig die
italienischen Steuererklärungen und Steuereinschätzungen eingereicht, um
über die Geschäftstätigkeit der Gebrüder H. zu informieren. Ferner beruft
sie sich darauf, dass die X. Bank in Lugano, bei der ihre Aktien deponiert
seien, ihr gegen deren Verpfändung eine Baukredit von Fr. 500'000.--
eröffnet habe.
Die Eidgenössische Justizabteilung beantragt Abweisung der Beschwerde.
Der Beschwerdeführerin ist Gelegenheit zur Replik eingeräumt worden.
Auszug aus den Erwägungen:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Erwägung 1
1.- Am 1. April 1976, während der Hängigkeit des Verfahrens vor
Bundesgericht, ist die neue Verordnung vom 11. Februar 1976 über den Erwerb
von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) in Kraft getreten. Sie
ist nach ihrer Ziff. III Abs. 2 auf hängige Beschwerden anzuwenden. Durch
die neue Verordnung sind die Bestimmungen über die Finanzierung von
Grundstückgeschäften durch Personen im Ausland (Art. 2 lit. e BewB und
Art. 4 BewV) und über die beherrschende finanzielle Beteiligung von
Ausländern (Art. 3 lit. c BewB und Art. 5 BewV) neu gefasst worden; die
entsprechenden Bestimmungen im Bundesbeschluss haben jedoch keine Änderung
erfahren. Das Bundesgericht prüft frei, ob der angefochtene Entscheid
vor dem Bundesbeschluss stand hält; es wendet auch Verordnungsrecht an,
soweit dieses mit dem Bundesbeschluss vereinbar ist.
Erwägung 2
2.- Die Beschwerdeführerin hat vor Bundesgericht neue Beweismittel,
nämlich die italienischen Steuererklärungen und Steuereinschätzungen,
eingereicht, und auch die Eidgenössische Justizabteilung hat in ihrer
Vernehmlassung teilweise neue Behauptungen aufgestellt.
Nach Art. 105 Abs. 2 OG ist das Bundesgericht an den vom
Verwaltungsgericht festgestellten Sachverhalt gebunden, soweit dieses
ihn nicht offensichtlich unrichtig, unvollständig oder unter Verletzung
wesentlicher Verfahrensbestimmungen festgestellt hat. Die Frage stellt
sich, wie weit die Parteien unter diesen Umständen vor Bundesgericht
zulässigerweise neue Behauptungen aufstellen und neue Beweismittel
einreichen können.
a) In den Fällen, in denen das Bundesgericht an den durch die
Vorinstanz festgestellten Sachverhalt nicht gebunden ist, können
selbstverständlich noch neue Beweismittel beigebracht werden, die schon
den Vorinstanzen hätten vorgelegt werden können (BGE 100 Ib 355). Soweit
Art. 105 Abs. 2 OG Anwendung findet, ist diese Möglichkeit jedoch
weitgehend eingeschränkt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes
können neu beigebracht werden Beweismittel, die die Vorinstanz von
Amtes wegen hätte erheben sollen und deren Nichterhebung eine Verletzung
wesentlicher Verfahrensvorschriften darstellt (BGE 98 V 223 f.). Solche
weitere Beweismittel können vom Bundesgericht auch von Amtes wegen
beigezogen werden (BGE 97 V 136 f. E. 1). Im Bereiche des BewB liegt eine
Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften insbesondere dann vor, wenn
eine kantonale Behörde Behauptungen der Parteien für bewiesen erachtet,
ohne die in Art. 23 BewV vorgesehenen zusätzlichen Abklärungen vorgenommen
zu haben, denn Art. 23 BewV stellt eine wesentliche Verfahrensvorschrift
im Sinne von Art. 105 Abs. 2 OG dar (vgl. nicht veröffentlichtes Urteil
Divisione federale della giustizia c. C. S.A. vom 2. Juli 1975, E. 1).
Ob im Rahmen von Art. 105 Abs. 2 OG auch neue Behauptungen und
Beweismittel zulässig sind, die erst durch das kantonale Urteil veranlasst
werden, und ohne deren Abklärung der Sachverhalt ungenügend festgestellt
erscheint, kann offen bleiben, ebenso die Frage, ob neue Behauptungen
zuzulassen sind, die sich auf Veränderungen des Sachverhaltes nach
Erlass des angefochtenen Entscheides beziehen. Offensichtlich unzulässig
und mit der weitgehenden Bindung des Bundesgerichtes an den Sachverhalt
gemäss Art. 105 Abs. 2 OG ist dagegen jedenfalls, erst dem Bundesgericht
Beweismittel vorzulegen, die schon von den Vorinstanzen angefordert worden
waren, ihnen aber vom Beweispflichtigen nicht fristgerecht unterbreitet
wurden. Ein solcher Fall liegt hier vor. Nach den Feststellungen
des Verwaltungsgerichtes hatte bereits das Grundbuchinspektorat die
Beschwerdeführerin aufgefordert, die Steuererklärungen der Aktionäre über
die letzten drei Jahre einzureichen, und die Beschwerdeführerin ist dieser
Auflage weder vor erster noch vor zweiter Instanz nachgekommen. Unter
diesen Umständen kann ihr nicht gestattet werden, diese Unterlagen
nun nachträglich dem Bundesgericht vorzulegen. Die neu eingereichten
Beweismittel müssen deshalb unbeachtet bleiben.
Selbst wenn die neuen Beweismittel zu beachten wären, vermöchten
sie lediglich einen gewissen Beweis hinsichtlich des Umfanges der
Geschäftstätigkeit der Gebrüder H. in N. zu erbringen. Hingegen käme ihnen
keinerlei Beweiskraft zu bezüglich der Hauptfrage, ob die Gebrüder H. bei
der Beschwerdeführerin eine beherrschende Stellung innehaben, und ob die
in Lugano auf ihren Namen deponierten Wertschriften tatsächlich zu ihrem
freien Vermögen gehören.
b) Die Eidgenössische Justizabteilung hat in ihrer Vernehmlassung
ebenfalls neue Behauptungen vorgebracht, insbesondere über die Tätigkeit
der Beschwerdeführerin bei der Überbauung in T. Art. 105 Abs. 2 OG
gilt grundsätzlich für die Verwaltung gleich wie für beschwerdeführende
Private. Ob und inwieweit auf die neuen Vorbringen der Justizabteilung
eingetreten werden könnte, kann jedoch offen bleiben, da sie, wie noch zu
zeigen sein wird, für den Ausgang des Verfahrens nicht von Bedeutung sind.
Erwägung 3
3.- a) Der Erwerb von Grundstücken durch juristische Personen mit
Sitz in der Schweiz kann aus zwei Gründen unter die Bewilligungspflicht
fallen. Zunächst wird die Bewilligung nach Art. 3 lit. c BewB und Art. 5
BewV erforderlich, wenn eine beherrschende finanzielle Beteiligung von
Personen mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland besteht. Eine Bewilligung ist
aber auch notwendig, wenn eine juristische Person, obwohl von Schweizern
beherrscht, Geschäfte tätigt, durch die Ausländern Rechte vermittelt
werden, mit denen sich ähnliche wirtschaftliche Zwecke erreichen lassen
wie mit dem Erwerb von Eigentum oder von Rechten an Grundstücken im
Sinne von Art. 2 lit. a-d BewB; solche Rechte können insbesondere durch
Treuhandgeschäfte, Miet- oder Pachtverträge und Kreditgeschäfte vermittelt
werden (Art. 2 lit. e BewB, Art. 4 BewV).
Die beiden Gründe, die zur Unterstellung einer Gesellschaft mit
Sitz in der Schweiz unter den Bundesbeschluss führen können, liegen
nahe beieinander. Sind bei einer Gesellschaft die Eigentumsverhältnisse
undurchsichtig, so bleibt gegebenenfalls unklar, ob die Gesellschaft
mittelbar durch Personen im Ausland beherrscht ist und damit nach
Art. 3 lit. c BewB dem Beschluss untersteht, oder ob lediglich die die
Gesellschaft beherrschenden Schweizer im Interesse von Ausländern Geschäfte
tätigen, die unter Art. 2 lit. e BewB fallen.
Die Vorinstanz, die noch das alte Recht anzuwenden hatte, hat
angenommen, die Bewilligungspflicht ergebe sich aus Art. 3 lit. c BewB und
Art. 5 Abs. 2 lit. c aBewV, da eine Beherrschung der Beschwerdeführerin
durch ausländische Personen nicht mit Sicherheit ausgeschlossen werden
könne.
b) Auch nach dem geltenden Recht, nach Art. 23 BewV, hat die zuständige
Behörde von Amtes wegen festzustellen, ob die als Aktionäre bezeichneten
Schweizer über die vollen Aktionärsrechte verfügen oder ob sie nur
Treuhänder sind. Sobald irgend ein Anlass zu Zweifeln besteht, haben die
angeblichen Aktionäre zu beweisen, dass sie die als Käuferin auftretende
Gesellschaft aus eigenem Recht beherrschen. Art. 3 lit. c BewB ist nur
durchführbar, wenn diese Beweispflicht den Aktiengesellschaften mit Sitz in
der Schweiz auferlegt wird. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin
stellt diese Ordnung keine unzumutbare negative Beweispflicht dar, denn
die Aktiengesellschaft hat nicht negativ zu beweisen, dass die Aktien
keinen Ausländern gehören. Vielmehr muss sie positiv den Beweis antreten,
dass die von ihr als Aktionäre bezeichneten Schweizer die Aktien aus
schweizerischen Mitteln zu freiem Eigentum erworben haben. Dieser Beweis
wird nicht bereits durch einen Bankausweis erbracht, wonach die Aktien
auf den Namen von Schweizerbürgern hinterlegt sind. Zwar schafft der
Besitz eine Vermutung für das Eigentum, doch bleibt die Frage offen,
ob es sich um freies oder nur um fiduziarisches Eigentum handelt.
Der Beweis des freien Eigentums von Schweizerbürgern an der als
Käuferin auftretenden Aktiengesellschaft muss deshalb durch andere,
zusätzliche Beweismittel erbracht werden, sofern irgendwelche Zweifel
hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse bestehen. Zu solchen Zweifeln
besteht hier Anlass. Die Aktien der Beschwerdeführerin gehörten
ursprünglich der S. S.A., über deren Beherrschung nichts bekannt ist. Der
erste Präsident der Beschwerdeführerin war ein in Italien wohnhafter
italienischer Staatsangehöriger. Wären diese Aktien wirklich zu vollem
Recht von den Gebrüdern H. in gewöhnlichem Geschäftsgang erworben worden,
so wäre es der Beschwerdeführerin ohne weiteres möglich gewesen, vor
den Vorinstanzen zu beweisen, wann der Erwerb erfolgte, welche wirkliche
Gegenleistung die Gebrüder H. für deren Erwerb erbrachten, aus welchen
Mitteln diese Gegenleistung stammte, und wann der frühere italienische
Präsident N. durch einen schweizerischen Präsidenten ersetzt wurde. Die
Beschwerdeführerin hat jedoch nie entsprechende Beweise angeboten. Wäre
die Übertragung der Aktien ordnungsgemäss erfolgt, so hätte der Beweis
für deren vollrechtlichen Erwerb zu freiem Eigentum durch Urkunden und
allenfalls durch Befragung der Gebrüder H. und von Rechtsanwalt P. als
Zeugen oder Auskunftspersonen durchaus erbracht werden können.
Es ist zuzugeben, dass keiner der in Art. 23 Abs. 7 BewV enthaltenen
Hinweise auf die Verteilung der Beweislast anwendbar ist. Massgebend
sind deshalb die unveränderten Bestimmungen von Art. 23 Abs. 2-6 aBewV,
wonach die Behörden nur auf Vorbringen abstellen dürfen, die sie geprüft
und über die sie nötigenfalls Beweis erhoben haben. Selbst öffentlichen
Urkunden, die beispielsweise von einem Notar ausgestellt werden, kommt
volle Beweiskraft nur im Rahmen von Art. 23 Abs. 4 und 5 BewV zu (BGE 100
Ib 470 ff.). Mit Recht haben sich deshalb die Vorinstanzen nicht mit der
Erklärung des Präsidenten des Verwaltungsrates der Beschwerdeführerin
begnügt, die Gebrüder H. seien die Aktionäre der Gesellschaft, und
mangels eines vollen Beweises der schweizerischen Beherrschung der
Beschwerdeführerin die Bewilligungspflicht bejaht.
c) Freilich kann man sich fragen, ob die kantonalen Behörden nicht
den Gesellschaften, die um eine Freistellung von der Bewilligungspflicht
nachsuchen, die geeigneten Beweismittel nennen sollten, mit denen der
schweizerische Charakter der Gesellschaft erbracht werden kann. Es
ist klar, dass bei Auslandschweizern - insbesondere in Italien,
einem Lande, mit dem kein Doppelbesteuerungsabkommen besteht - die
Steuererklärungen sehr häufig den schweizerischen Wertschriftenbesitz
nicht enthalten. Daher entfällt ein Beweismittel für den Nachweis
des vollen freien Eigentums, das den in der Schweiz wohnhaften
Personen, die ein Wertschriftenverzeichnis einzureichen haben,
zur Verfügung steht. Doch entsteht dadurch für die Auslandschweizer
kein Beweisnotstand. Dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin, der
zugleich ihrem Verwaltungsrat angehört, musste ohne weiteres klar sein,
wie gegebenenfalls der Beweis für einen freien Eigentumserwerb durch die
Gebrüder H. zu erbringen war. Er hätte entsprechende Beweismittel anbieten
können und müssen. Das Verwaltungsgericht hat deshalb keine wesentlichen
Verfahrensvorschriften verletzt, wenn es die beweistauglichen Beweismittel
gegenüber der Beschwerdeführerin nicht von sich aus näher bezeichnete. Das
Verwaltungsgericht konnte ohne Verletzung der Offizialmaxime annehmen,
die Beschwerdeführerin wolle den Schleier über ihre Beziehungen zu ihren
Aktionären nicht weiter lüften, als sie dies in ihren Rechtsschriften
getan hatte. Die Rechtsschriften vor Bundesgericht bestätigen diesen
Eindruck. Wer nicht von sich aus gemäss Art. 15 BewB nach bestem Wissen
und Gewissen volle Auskunft erteilt, kann sich nicht über eine Verletzung
der Offizialmaxime und eine offensichtlich unrichtige oder unvollständige
Abklärung des Sachverhalts beschweren.
Erwägung 4
4.- Selbst wenn es der Beschwerdeführerin in einem neuen Verfahren
gemäss Art. 5 Abs. 3 BewV gelingen sollte, den Nachweis zu erbringen, dass
die Gebrüder H. tatsächlich ihre Aktien zu freiem Eigentum erworben haben,
so wäre damit erst der Beweis erbracht, dass die Beschwerdeführerin nicht
mehr unter Art. 3 lit. c BewB fallen würde; zu prüfen bliebe aber immer
noch, ob der Ankauf nicht auf Grund einer Finanzierung durch Personen im
Ausland im Sinne von Art. 2 lit. e BewB und Art. 4 BewV erfolgt. Der neue
Art. 4 BewV lautet:
"Als bewilligungspflichtiges Geschäft (Art. 2 Bst. e BB) gilt auch der
Erwerb von Rechten an Grundstücken durch Personen mit Wohnsitz oder
Sitz in
der Schweiz, die im Auftrag und auf Rechnung von Personen mit Wohnsitz
oder
Sitz im Ausland handeln, und jeder andere Erwerb, den Personen mit
Wohnsitz
oder Sitz im Ausland finanzieren, wenn die Finanzierung nach der
Höhe der
Kredite, den Vermögensverhältnissen des Erwerbers oder den
vertraglichen
Abreden den Rahmen des gewöhnlichen oder kaufmännischen
Geschäftsverkehrs
sprengt."
Aus dem Bundesbeschluss und aus der neuen Verordnungsbestimmung folgt
in erster Linie, dass die erwerbende Gesellschaft über die Finanzierung
des Ankaufs Auskunft zu geben hat; die Auskunftspflicht bezieht sich beim
Erwerb von Bauland zum Zwecke der Überbauung nicht nur auf die Finanzierung
des Grundstückkaufs, sondern auch auf die Finanzierung der Überbauung;
denn nur auf Grund der diesbezüglichen umfassenden Auskünfte kann die
Bewilligungsbehörde entscheiden, unter welchen Auflagen gegebenenfalls eine
Befreiung von der Bewilligungspflicht möglich ist (Art. 17 Abs. 2 lit. e
BewV). Die Auflage hat für den Einzelfall zu bestimmen, wann in der Zukunft
eine Änderung der Verhältnisse vorliegt, die eine Bewilligungspflicht
begründen würde, und wann gegebenenfalls eine Finanzierung vorliegt, die
im Sinne von Art. 4 BewV den Rahmen des gewöhnlichen oder kaufmännischen
Geschäftsverkehrs sprengt. Das Bundesgericht hat bereits in einem früheren
Entscheid festgehalten, dass bei Prüfung der Bewilligungspflicht immer die
ganze Operation, Landkauf und Überbauung, in ihrer Gesamtheit in Betracht
gezogen werden muss (nicht veröffentlichtes Urteil DFJ c. La Daucrettaz
S.A. vom 13. Juni 1975).
Es ist durchaus denkbar, dass eine von Schweizern oder von Personen
in der Schweiz beherrschte Immobiliengesellschaft zwar den Landankauf
aus schweizerischen Mitteln finanziert, jedoch in der Absicht, für die
Überbauung ausländische Mittel beizuziehen und dabei den Kreditgebern
Rechte an den überbauten Grundstücken einzuräumen, die unter Art. 2 lit. e
BewB fallen. Das Bundesgericht hat bereits in seinem unveröffentlichten
Urteil vom 2. Mai 1975 i.S. Consorta AG entschieden, unter welchen
Voraussetzungen und in welchem Rahmen Auflagen gemäss Art. 8 BewB
gesetzmässig sind und wie die zukünftigen unter Art. 2 lit. e fallenden
Geschäfte näher zu bezeichnen sind. Danach löst der Einsatz ausländischer
Kreditmittel an sich die Bewilligungspflicht nicht aus, doch kann
die Heranziehung solcher Kredite zusätzliche Abklärungen darüber nötig
machen, welche Rechte den Kreditgebern eingeräumt werden. Deshalb müssen
die erforderlichen Auskünfte erteilt und die entsprechenden Unterlagen
beigebracht werden (vgl. BGE 101 Ib 387 ff.).
Auslandschweizer werden im Rahmen solcher Abklärungsverfahren
häufig auf Wertschriftendepots hinweisen, die auf ihren Namen in der
Schweiz deponiert sind; auch die Gebrüder H. haben dies getan. Es
ist eine Frage des Einzelfalles, welcher Beweiswert Bankausweisen über
bestehende Wertschriftendepots und Bankguthaben zukommt. Hegen die Behörden
diesbezüglich bei Auslandschweizern, die den schweizerischen Steuerbehörden
kein Wertschriftenverzeichnis einreichen, Verdacht auf einen fiduziarischen
Charakter des Wertschriftendepots, so können sie zusätzliche Auskünfte
und Beweise verlangen. Je länger das Wertschriftendepot schon besteht,
desto glaubwürdiger ist die Behauptung, dass die Depothalter auch die
freien Eigentümer sind. Gegebenenfalls haben die angeblichen Eigentümer
aber darzustellen, wie sie durch Erbgang, durch Geschäftsgewinne oder
durch andere Erwerbsarten zu ihrem Vermögen gekommen sind.
Es braucht jedoch nicht abgeklärt zu werden, wer der wirkliche
Eigentümer der bei der Y. Bank in Lugano deponierten Wertschriften
ist, da die Beschwerdeführerin, wie ausgeführt, bereits den in erster
Linie notwendigen Beweis nicht erbracht hat, dass die Gebrüder H. die
wirtschaftlich beherrschenden Aktionäre sind. Die Beschwerde ist daher
abzuweisen, ohne dass noch geprüft werden müsste, welche Möglichkeiten
der Beschwerdeführerin für die Finanzierung der vorgesehenen Überbauung
zur Verfügung stehen.
Entscheid:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Beschwerde wird abgewiesen.