BGE 101 II 235
101 II 235
40. Urteil der II. Zivilabteilung vom 6. Februar 1975 i.S. Beyer gegen
Jahr. Regeste
Gesetzliches Vorkaufsrecht des Miteigentümers (Art. 682 Abs. 1 ZGB);
BB über die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland.
Will eine im Ausland wohnhafte Person in der Schweiz von einem ihr
zustehenden gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen, so hat sie innert
der 30tägigen Frist des Art. 681 Abs. 3 ZGB die Bewilligung für den
Erwerb des Grundstücks im Sinne von Art. 1 BewB vorzulegen. Die Frage,
ob es genügt, wenn die vorkaufsberechtigte Person wenigstens innerhalb
dieser Frist bei der zuständigen Behörde um Erteilung der Bewilligung
nachsucht, wurde offengelassen.
Sachverhalt
A.- a) Maria Wetter war Miteigentümerin am Appartementhaus Luegisland
in Arosa, an dem ihr das Sondernutzungsrecht an der Attika-Wohnung und
einem Einzelzimmer im Erdgeschoss zustand. Der deutsche Staatsangehörige
John Jahr aus Hamburg war ebenfalls Miteigentümer an der fraglichen
Liegenschaft; ihm stand das ausschliessliche Nutzungsrecht an einer
Vierzimmer-Wohnung zu.
Anfangs 1972 beabsichtigte Maria Wetter, ihren Eigentumsanteil zu
veräussern. John Jahr bemühte sich, diesen Anteil für seine Ehefrau,
Elli Jahr, zu erwerben, und er beauftragte Rechtsanwalt Dr. Kunz mit der
Ausarbeitung eines Vertragsentwurfes. Am 22. Februar 1972 stellte Elli
Jahr beim Grundbuchinspektorat Graubünden ein Gesuch um Bewilligung des
Grundstückkaufes durch sie als Ausländerin. Das Grundbuchinspektorat
erteilte am 28. März 1972 die nachgesuchte Bewilligung, wobei es John
Jahr aber gleichzeitig verpflichtete, seinen eigenen Miteigentumsanteil
an der fraglichen Liegenschaft innert Jahresfrist zu verkaufen und den
Vollzug dieser Auflage dem Grundbuchinspektorat mitzuteilen.
Inzwischen hatte Maria Wetter mit Schreiben vom 1. März 1972
Rechtsanwalt Dr. Kunz mitgeteilt, dass sie ihre Wohnung nicht an die
Eheleute Jahr veräussern wolle. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag
vom 10. März 1972 verkaufte sie sie an die deutschen Staatsangehörigen
Heinrich und Käthe Beyer, denen drei Tage zuvor die Bewilligung zum
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland erteilt worden war. Am
29. März 1972 gab das Grundbuchamt Arosa John Jahr von diesem Kaufvertrag
Kenntnis und forderte ihn als Miteigentümer an der Liegenschaft auf, sich
innert 30 Tagen schriftlich darüber zu äussern, ob er vom gesetzlichen
Vorkaufsrecht Gebrauch machen wolle. John Jahr teilte mit schriftlicher
Erklärung vom 30. März 1972 dem Grundbuchamt und Maria Wetter mit, er
übe das ihm zustehende Vorkaufsrecht aus und trete mit den Rechten und
Pflichten der Käufer in den Kaufvertrag ein. Dem Grundbuchamt schrieb er,
die erforderliche Ausländerbewilligung liege vor und er werde Rechtsanwalt
Dr. Kunz veranlassen, die Unterlagen dafür dem Amte zugehen zu lassen. In
Wirklichkeit besass John Jahr damals die erforderliche Ausländerbewilligung
nicht.
Am 16. Mai 1972 trug das Grundbuchamt die Eheleute Beyer als
Miteigentümer an der Liegenschaft Luegisland (mit ausschliesslichem
Benutzungsrecht an der Attika-Wohnung und am Einzelzimmer im Erdgeschoss)
im Grundbuch ein. Gemäss Kaufvertrag betrug der Kaufpreis einschliesslich
das Mobiliar Fr. 280'000.--.
b) Am 16. Juni 1972 ersuchte John Jahr das Grundbuchinspektorat
Graubünden um Übertragung der seiner Ehefrau erteilten Bewilligung auf
ihn. Dieses Gesuch wurde vom Grundbuchinspektorat am 23. Juni 1972
abgewiesen, im Rekursverfahren vom Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden am 10. Oktober 1972 jedoch gutgeheissen. Gegen diesen am
1. Februar 1973 mitgeteilten Entscheid reichten die Eheleute Beyer am
23. Februar 1973 beim Bundesgericht eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde
ein. Während das Verfahren vor Bundesgericht hängig war, stellte John
Jahr am 4. Juni 1973 beim Eidg. Justiz- und Polizeidepartement das
Gesuch um Bewilligung für den Erwerb eines Grundstückes. Dieses Gesuch
wurde am 11. Juli 1973 gutgeheissen, und die nachgesuchte Bewilligung
wurde erteilt unter der Bedingung, dass der Gesuchsteller sich über
den vorherigen Verkauf seiner andern Wohnung und dessen Eintragung im
Grundbuch ausweise. Das Bundesgericht schrieb darauf am 22. Oktober
1973 die Beschwerde der Eheleute Beyer mit deren Einverständnis als
gegenstandslos geworden ab.
B.- Am 16. Juni 1972 (das heisst am selben Tag, an dem beim
Grundbuchinspektorat das Gesuch um Übertragung der Bewilligung gestellt
wurde) leitete John Jahr beim Vermittleramt Inner-Schanfigg gegen die
Eheleute Beyer Klage ein mit dem Rechtsbegehren:
"1. Es sei festzustellen, dass der Kläger durch Ausübung des ihm
zustehenden gesetzlichen Vorkaufsrechtes an die Stelle der Beklagten
in den zwischen diesen und Frau Maria Rosa Wetter,
Lugano, am 10.3.1972 auf dem Grundbuchamt von Arosa abgeschlossenen
Grundstückkaufvertrag betreffend Miteigentum an
der Parzelle 1604, Grundbuchblatt 870 des Grundbuches von
Arosa, eingetreten ist.
2. Das Grundbuchamt von Arosa sei anzuweisen, das Grundbuch
von Arosa dahingehend zu berichtigen, dass der Kläger anstelle der
Beklagten als Miteigentümer gemäss Kaufvertrag zwischen
Frau Maria Rosa Wetter einerseits und den Beklagten anderseits
vom 10.3.1972 eingetragen wird."
Das Bezirksgericht Plessur wies am 11. Dezember 1973 die Klage
ab, im wesentlichen mit der Begründung, der Bundesbeschluss über die
Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland vom 23. März 1961 bewirke zivilrechtlich, dass ohne rechtskräftige
Bewilligung kein Eigentum an Grundstücken erworben werden könne. Der Kläger
habe während der 30tägigen Frist, während welcher er das Vorkaufsrecht
hätte ausüben können, weder die erforderliche Bewilligung besessen noch
sich um eine solche beworben.
Auf Berufung des Klägers fällte das Kantonsgericht von Graubünden
am 23. April 1974 folgendes Urteil:
"1. Die Berufung wird gutgeheissen und das angefochtene Urteil
aufgehoben.
2. Es wird festgestellt, dass der Kläger das ihm aufgrund des
Kaufvertrages vom 10. März 1972 zwischen Maria Wetter und den
Beklagten zustehende gesetzliche Vorkaufsrecht rechtsgültig
ausgeübt hat.
3. Das Grundbuchamt Arosa wird angewiesen, den Eintrag der
Beklagten als Eigentümer des Miteigentumsanteils von 136/1060
mit Sondernutzungsrecht an der Attikawohnung und am Einzelzimmer im
Erdgeschoss an Parzelle Nr. 1604/Blatt 870 im
Grundbuch zu löschen und an ihrer Stelle den Kläger einzutragen,
wenn er sich darüber ausweist,
a) dass er den Beklagten den Kaufpreis von Fr. 280'000.-- bezahlt
hat.
b) dass er die ihm mit der Bewilligung des Eidgenössischen Justiz- und
Polizeidepartementes vom 11. Juli 1973 gemachte Auflage
erfüllt hat."
Das Kantonsgericht hat diesen Entscheid im wesentlichen wie folgt
begründet: Der Kläger habe am 30. März 1972 von dem ihm zustehenden
gesetzlichen Vorkaufsrecht vorbehaltlos Gebrauch gemacht. Dass er als
Ausländer keine Bewilligung zum Erwerb eines Grundstückes in der Schweiz
besessen habe, sei dem Zustandekommen eines Rechtsverhältnisses
zwischen ihm und der Verkäuferin Maria Wetter nicht im Wege
gestanden. Rechtsgeschäfte auf Übertragung von Grundeigentum auf Personen
im Ausland seien ohne vorliegende Bewilligung nicht nichtig, sondern nur
unvollendet, bedingt unwirksam, das heisst, sie blieben in der Schwebe
bis zum Entscheid über die Bewilligung. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes
als eines Gestaltungsrechtes sei zwar grundsätzlich bedingungsfeindlich,
aber sie dürfe nur dann nicht vom Eintritt ungewisser Tatsachen abhängig
gemacht werden, wenn dadurch der Verkäufer in eine unzumutbar unsichere
Rechtslage versetzt werde. Das treffe im vorliegenden Fall nicht zu,
obwohl der Kläger in der Meinung, die seiner Ehefrau erteilte Bewilligung
gelte auch für ihn, zunächst kein neues Gesuch bei der Bewilligungsbehörde
gestellt habe. Die Dauer des Schwebezustandes sei nicht vom Willen der
Parteien, sondern nur von der Erteilung der Ausländerbewilligung durch die
zuständige Behörde abhängig gewesen. Da die Verkäuferin den Kläger hätte in
Verzug setzen können, sei sie durch die Unterlassung der Einreichung eines
Gesuches durch den Kläger nicht in eine unzumutbar unsichere Zwangslage
gekommen. Es sei ihr zuzumuten gewesen, den Entscheid der zuständigen
Behörde über das Gesuch des Klägers abzuwarten; denn sonst bestünden
für Ausländer in der Schweiz praktisch keine Vorkaufsrechte, weil ein
rechtskräftiger Entscheid über die Bewilligung eines Grundstückerwerbs
in der Regel nicht innert 30 Tagen zu erwirken sei. - Nachdem der
Eigentumsübergang am 16. Mai 1972 im Grundbuch eingetragen worden sei,
seien die Beklagten als Vorkaufsverpflichtete an die Stelle der Verkäuferin
Maria Wetter getreten. Die Ausübungserklärung des Klägers habe auch ihnen
gegenüber rechtsverbindliche Wirkung. Der erfolgte Grundbucheintrag sei
gemäss Art. 974/75 ZGB ungerechtfertigt, weil er die rechtsgültige Ausübung
des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Klägers missachte. Er sei deshalb zu
löschen. Der Kläger habe den Beklagten den Kaufpreis von Fr. 280'000.--
zu entrichten. Das Grundbuchamt sei anzuweisen, anstelle der Beklagten
den Kläger als Eigentümer des fraglichen Miteigentumsanteils einzutragen,
sobald dieser die ihm gestellten Bedingungen erfüllt, d.h. seinen
bisherigen Miteigentumsanteil verkauft und den Kaufpreis bezahlt habe.
C.- Die Beklagten erheben Berufung an das Bundesgericht mit dem Antrag,
das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden aufzuheben und die Klage
vollumfänglich abzuweisen.
D.- Der Kläger beantragt die Abweisung der Berufung.
Auszug aus den Erwägungen:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Erwägung 1
1.- a) Der Kläger verlangt mit seinem Rechtsbegehren eine Berichtigung
des Grundbuches. Materiell dreht sich der Streit jedoch um das Eigentum am
fraglichen Miteigentumsanteil, dessen Wert für die Streitwertberechnung
massgebend ist (vgl. dazu BGE 84 II 189 und 192). Gemäss Kaufvertrag
betrug der Kaufpreis einschliesslich Mobiliar Fr. 280'000.--. Die für
die Berufung an das Bundesgericht mit mündlicher Parteiverhandlung
erforderliche Streitwertgrenze von Fr. 15'000.-- ist demnach überschritten.
b) Gesetzliche Vorkaufsrechte gelten wie die vorgemerkten als
Realobligationen. Vertragsparteien sind der jeweilige Eigentümer des
Vorkaufsobjektes und der Vorkaufsberechtigte. Dieser kann also das ihm
zustehende Recht nicht nur dem Veräusserer, sondern nach der Übertragung
des Objektes auch dem Dritterwerber gegenüber geltend machen (MEIER-HAYOZ,
N. 76 zu Art. 682 ZGB; BGE 92 II 155 Erw. 4 mit Hinweisen). Die Beklagten
sind demnach nicht nur bezüglich einer Grundbuchberichtigungsklage, sondern
auch bezüglich der Geltendmachung des Vorkaufsrechtes passiv legitimiert.
Erwägung 2
2.- a) Nach Art. 1 des Bundesbeschlusses über die Bewilligungspflicht
für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 23. März 1961
(BewB; SR 211.412.41) bedarf der Erwerb von Grundstücken in der Schweiz
durch Personen mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland der Bewilligung der
zuständigen kantonalen Behörde. Grundstücke im Sinne des Zivilgesetzbuches
und damit des erwähnten Bundesbeschlusses sind gemäss Art. 655 Ziff. 4 ZGB
auch Miteigentumsanteile an Grundstücken (ZBGR 1971 S. 123). Unter Erwerb
von Grundstücken im Sinne der genannten Bestimmung ist nach deren Wortlaut
und Sinn die Eintragung im Grundbuch zu verstehen; der Abschluss eines
Kaufrechts- oder Vorkaufrechtsvertrages ist nicht bewilligungspflichtig
(ZBGR 1964 S. 143).
Bei einem bewilligungsbedürftigen Erwerb kann ohne rechtskräftige
Bewilligung kein Eigentum an Grundstücken erworben werden. Der
Grundbuchverwalter hat in einem solchen Fall die Anmeldung abzuweisen
oder, wenn Zweifel über die Bewilligungspflicht bestehen, den Anmeldenden
an die Bewilligungsbehörde zu verweisen und ihm eine Frist von 10 Tagen
anzusetzen unter der Androhung, dass nach unbenütztem Fristablauf die
Anmeldung abgewiesen werde. Die rechtskräftige Verweigerung der Bewilligung
oder die rechtskräftige Abweisung der Anmeldung bewirken die Nichtigkeit
des dem Erwerb zugrunde liegenden Rechtsgeschäftes (Art. 11 und 12 BewB in
der auf den vorliegenden Fall anwendbaren Fassung vom 30. September 1965;
AS 1965 S. 1239 ff.).
Nach konstanter Praxis kann eine Bewilligung unter Bedingungen erteilt
oder an Auflagen geknüpft werden. Bedingungen machen die Rechtswirksamkeit
der Bewilligung von einem zukünftigen Ereignis abhängig, während Auflagen
dem Adressaten eine öffentlich-rechtliche Pflicht zu einem Tun, Unterlassen
oder Dulden aufgeben. Bedingungen zwingen nicht zu ihrer Erfüllung und
suspendieren die Wirkungen der Bewilligung, während Auflagen zu ihrer
Erfüllung zwingen, die Wirkungen der Bewilligung aber nicht suspendieren
(vgl. dazu MUFF, zur Bewilligung für den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland, in ZBGR 1963 S. 14; WIPFLI, Die Genehmigungspflicht
beim Grundstückerwerb, Diss. Zürich 1966, S. 70).
Nach der Rechtsprechung der zur Anwendung des genannten
Bundesbeschlusses geschaffenen Eidg. Rekurskommission sind Rechtsgeschäfte
auf Übertragung von Grundeigentum ohne Bewilligung unvollendet; sie bleiben
in der Schwebe und sind bis zur Erteilung bzw. der Rechtswirksamkeit der
Bewilligung bedingt unwirksam (BGE 99 Ib 249 und ZBGR 1966 S. 96 je mit
Hinweisen). Der den Eigentumsübergang bewirkende Grundbucheintrag darf erst
erfolgen, wenn eine rechtskräftige und rechtswirksame Bewilligung vorliegt.
Ob ein ausländischer Bewerber bei der Einholung einer Bewilligung in
gewissen Fällen an bestimmte Fristen gebunden sei, sagt der Bundesbeschluss
nicht. Bei der Zwangsversteigerung können nach der Praxis Personen mit
Wohnsitz im Ausland (selbst dann, wenn sie Hypothekargläubiger sind)
das Grundstück nur ersteigern, wenn sie im Zeitpunkt der Steigerung die
behördliche Bewilligung bereits besitzen (Kreisschreiben des Bundesgerichts
vom 23. Januar 1962 in BGE 88 III 1 = ZBGR 1962 S. 251; ferner ZBGR 1963
S. 200, 1965 S. 252 = BGE 89 III 81/82, 1967 S. 299, 1969 S. 182), dies
offenbar deshalb, weil bei der Zwangsversteigerung das Eigentum bereits
mit dem Zuschlag auf den Erwerber übergeht (Art. 656 Abs. 2 ZGB; dazu
MEIER-HAYOZ, N. 100 zu Art. 656 ZGB, und OSER/SCHÖNENBERGER, N. 4 zu
Art. 235 OR).
b) Gemäss Art. 682 Abs. 1 ZGB haben Miteigentümer ein gesetzliches
Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichtmiteigentümer, der einen Anteil
erwerben will. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Bestimmung einerseits
die Umwandlung des (als unwirtschaftlich betrachteten und leicht zu
Streitigkeiten Anlass gebenden) Miteigentums in Alleineigentum fördern und
anderseits die Miteigentümer vor dem Eindringen eines ihnen nicht genehmen
Dritten in die Gemeinschaft schützen (MEIER-HAYOZ, N. 11 zu Art. 682 ZGB;
HAAB, N. 51 zu Art. 681/82 ZGB).
Auf das gesetzliche Vorkaufsrecht sind bezüglich der Voraussetzungen
und Modalitäten seiner Ausübung die Vorschriften von Art. 681 ZGB analog
anwendbar; der Miteigentümer muss also sein gesetzliches Vorkaufsrecht
innert einem Monat ausüben, nachdem er vom Verkauf Kenntnis erhalten hat
(BGE 73 II 165, 56 II 172 Erw. 2; MEIER-HAYOZ, N. 72 zu Art. 682 ZGB). Ob
die Frist verlängert werden könne in Fällen, in denen die fristgerechte
Ausübung des Vorkaufsrechts unmöglich ist (weil es zum Beispiel nur von
einer Gemeindeversammlung ausgeübt, eine solche aber innert 30 Tagen nicht
formgerecht einberufen werden kann), hat das Bundesgericht offen gelassen
(BGE 81 II 248).
Die Geltendmachung des Vorkaufsrechts wurde zeitlich beschränkt, um
unhaltbare Ergebnisse zu vermeiden. Ohne zeitliche Beschränkung könnte
einerseits der Verkäufer unter Umständen jahrelang sein Eigentum nicht
veräussern, ohne einen Schadenersatzanspruch befürchten zu müssen, und
wäre anderseits der Erwerber seines Eigentums ebenso lange nicht sicher
(MEIER-HAYOZ, N. 215 zu Art. 681 ZGB).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist das Vorkaufsrecht
nur dann rechtsgültig ausgeübt, wenn die Erklärung innert der Frist
bestimmt, eindeutig, vorbehaltlos und bedingungslos abgegeben wurde
(BGE 81 II 245). In der Literatur wird allerdings auch eine bedingte
Ausübungserklärung als zulässig betrachtet, sofern dadurch nicht eine
für den Erklärungsempfänger unzumutbare Rechtsunsicherheit entsteht
(MEIER-HAYOZ, N. 226 zu Art. 681 ZGB; HAAB, N. 38 zu Art. 681/82 ZGB).
Erwägung 3
3.- a) Wenn eine Person mit Wohnsitz im Ausland in der Schweiz von
einem ihr zustehenden gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen will, so
stellt sich die Frage, ob sie verpflichtet sei, zugleich mit der Abgabe
der Erklärung bezüglich der Ausübung des Vorkaufsrechts oder wenigstens
innert einer bestimmten Frist sich durch Vorlegung einer Bewilligung
im Sinne von Art. 1 BewB darüber auszuweisen, dass sie zum Erwerb des
fraglichen Grundstücks berechtigt ist. Ohne eine solche Bewilligung ist das
Vorkaufsrecht für die im Ausland wohnende Person ohne praktischen Wert,
weil es ihr nicht zum Erwerb des Eigentums verhelfen kann. Die Frage, ob
die Bewilligung innert einer bestimmten Frist vorgelegt oder wenigstens
eingeholt werden müsse, war noch nie Gegenstand einer gerichtlichen
Entscheidung.
Sicher würde es zu unhaltbaren Ergebnissen führen, wenn die im Ausland
wohnhafte Person nach der Ausübung des Vorkaufsrechts mit der Einholung
der Bewilligung im Sinne von Art. 1 BewB unbeschränkt lange zuwarten
und dadurch einen Schwebezustand von unbeschränkter Dauer schaffen
dürfte. Das widerspräche auch dem Sinne des Gesetzes, das durch die
Ansetzung der Verwirkungsfrist des Art. 681 Abs. 3 ZGB (MEIER-HAYOZ,
N. 215 zu Art. 681 ZGB; HAAB, N. 39 zu Art. 681/82 ZGB) dem Verkäufer
innert 30 Tagen Gewissheit darüber verschaffen will, ob er sein Eigentum
dem Vorkaufsberechtigten veräussern müsse oder frei darüber verfügen
dürfe. Eine über Gebühr lange Beschränkung der Verfügungsfreiheit ist
dem Eigentümer nicht zuzumuten.
Anderseits ist es fraglich, ob generell verlangt werden kann, dass
eine im Ausland wohnende Person bei der Ausübung des ihr zustehenden
gesetzlichen Vorkaufsrechts bereits im Besitz der erforderlichen
Bewilligung gemäss Art. 1 BewB sei oder dass sie die Bewilligung innert der
30tägigen Frist des Art. 681 Abs. 3 ZGB beibringe. Der Vorkaufsberechtigte
weiss in der Regel nicht zum voraus, wann der Vorkaufsfall eintreten
wird. Stellt er das Gesuch um Erteilung der Bewilligung sofort nach
Eintritt des Vorkaufsfalles, so hängt es von den Behörden ab, ob die Frist
von 30 Tagen eingehalten werden kann oder nicht. Es wäre daher denkbar,
auch nach Ablauf der Frist von Art. 681 Abs. 3 ZGB die Vorlage einer
Bewilligung noch zuzulassen, wenn wenigstens innerhalb der Frist bei der
zuständigen Behörde um Erteilung der Bewilligung nachgesucht worden ist.
Diese Fragen brauchen hier jedoch nicht abschliessend beurteilt
zu werden. Vermag nämlich der im Ausland wohnende Vorkaufsberechtigte
innert der Frist des Art. 681 Abs. 3 ZGB weder eine Bewilligung im
Sinne von Art. 1 BewB vorzulegen, noch sich darüber auszuweisen, dass
er bei der zuständigen Behörde um Erteilung der Bewilligung nachgesucht
habe, ist es auf jeden Fall so zu halten, wie wenn keine rechtskräftige
Bewilligung vorläge. Unter diesen Umständen kann gemäss Art. 11 BewB (in
der hier massgebenden Fassung von 1965, heute Art. 20/21) kein Eigentum
an Grundstücken erworben werden, und der Grundbuchverwalter hat die
Anmeldung abzuweisen.
b) Im vorliegenden Fall hat der Grundbuchbeamte dem Kläger am 29. März
1972 eine Frist von 30 Tagen angesetzt, um von seinem Vorkaufsrecht
Gebrauch zu machen. Der Kläger teilte dem Grundbuchamt bereits am
30. März 1972 mit, er übe sein Vorkaufsrecht aus und trete mit den
Rechten und Pflichten der Käufer in den Kaufvertrag ein. Gleichzeitig
erklärte er, er besitze die erforderliche Ausländerbewilligung und werde
seinen Rechtsanwalt veranlassen, die Unterlagen dem Amte einzureichen. In
Wirklichkeit besass der Kläger bei der Abgabe seiner Erklärung vom 30. März
1972 keine Bewilligung im Sinne von Art. 1 BewB. Er legte dem Amte innert
der 30tägigen Frist auch keine diesbezüglichen Unterlagen vor.
Der Ehefrau des Klägers war am 28. März 1972 eine Bewilligung gemäss
Art. 1 BewB erteilt worden. Eine solche Bewilligung ist jedoch persönlicher
Natur und grundsätzlich nicht, jedenfalls nicht ohne weiteres übertragbar
(siehe dazu ZBGR 1965 S. 102). Die Ehefrau war zudem zur Ausübung des
Vorkaufsrechts nicht berechtigt. Der Kläger konnte sich daher nicht auf
diese Bewilligung berufen. Er hat sie denn auch dem Grundbuchamt innert
der 30tägigen Frist nicht vorgelegt. Auch die Vorinstanz ging davon aus,
dass die der Ehefrau erteilte Bewilligung nicht ohne weiteres für den
Kläger habe gelten können, und sie betrachtete für den Eigentumserwerb
nicht die Bewilligung an die Ehefrau, sondern die vom Eidg. Justiz-
und Polizeidepartement am 11. Juli 1973 ausgestellte Bewilligung als
massgeblich.
Der Kläger hat innert der Frist des Art. 681 Abs. 3 ZGB auch
kein Gesuch um Erteilung der Bewilligung im Sinne von Art. 1 BewB
anhängig gemacht. Er ersuchte erst am 16. Juni 1972 um Übertragung
der seiner Ehefrau zustehenden Bewilligung auf ihn, was zu einem
verwaltungsgerichtlichen Verfahren führte, und erst am 4. Juni
1973 verlangte er beim Eidg. Justiz- und Polizeidepartement eine
entsprechende Bewilligung für sich selbst, die ihm dann am 11. Juli
1973 erteilt wurde. Ein derart langer Schwebezustand ist jedoch für den
Vorkaufsbelasteten auf jeden Fall unzumutbar. Aus allen diesen Gründen
war der Grundbuchverwalter daher berechtigt, die Anmeldung des Klägers
zur Eintragung ins Grundbuch abzuweisen.
Der Kläger macht in der Berufungsantwort geltend, die Beklagten
hätten alles getan, um die Erteilung einer Ausländerbewilligung an ihn
zu verhindern, und er wirft ihnen deswegen Rechtsmissbrauch und venire
contra factum proprium vor. Diese Behauptungen sind einerseits neu
und deshalb unzulässig (Art. 55 Abs. 1 lit. c OG) und anderseits nur
schwer verständlich, nachdem der Kläger selber es unterlassen hat, bei
Eintritt des Vorkaufsfalles bei der zuständigen Behörde um Erteilung einer
Bewilligung oder um Übertragung der seiner Frau zustehenden Bewilligung
auf ihn nachzusuchen.
c) Nach Art. 11 Abs. 2 BewB (Fassung 1965) hatte der
Grundbuchverwalter, "wenn Zweifel über die Bewilligungspflicht
bestehen", den Anmeldenden unter Ansetzung einer 10tägigen Frist an die
Bewilligungsbehörde zu verweisen und nach unbenütztem Ablauf dieser Frist
die Anmeldung abzuweisen. Im vorliegenden Fall bestanden keine Zweifel
über die Bewilligungspflicht. Dass eine Bewilligung erforderlich war,
wusste der Kläger von Anfang an, teilte er doch dem Grundbuchamt am
30. März 1972 selbst mit, dass die "erforderliche Ausländerbewilligung"
vorliege. Bestanden aber keine Zweifel über die Bewilligungspflicht,
so war auch kein Anlass zu einer Fristansetzung gemäss der zitierten
Bestimmung gegeben.
Man könnte sich höchstens fragen, ob der Grundbuchbeamte, wenn der
im Ausland wohnhafte Vorkaufsberechtigte keine Bewilligung vorgelegt hat,
in analoger Anwendung von Art. 11 Abs. 2 BewB (Fassung 1965) verpflichtet
gewesen wäre, ihm eine 10tägige Nachfrist zur Anhängigmachung eines
entsprechenden Gesuches anzusetzen. Diese Frage kann hier jedoch offen
bleiben. Die Ansetzung einer solchen Nachfrist durfte jedenfalls dann
unterbleiben, wenn für den Grundbuchbeamten zweifelsfrei feststand,
dass der Vorkaufsberechtigte um die Notwendigkeit der Beibringung einer
Bewilligung wusste. Das war hier der Fall. Wenn der Kläger auf die
vom Grundbuchamt erhaltene Fristansetzung hin mitteilte, er besitze die
erforderliche Ausländerbewilligung und werde seinen Anwalt veranlassen,
die Unterlagen dem Amte zugehen zu lassen, konnte der Grundbuchbeamte dies
nur so verstehen, dass ihm die (angeblich vorhandene) Bewilligung oder
doch wenigstens deren Unterlagen noch innert Frist vorgelegt würden. Als
der Kläger dann seine eigene Zusicherung nicht einhielt, durfte der
Grundbuchbeamte nach Ablauf der 30tägigen Frist des Art. 681 Abs. 3 ZGB
annehmen, der Kläger besitze keine rechtskräftige Bewilligung, er habe
um eine solche nicht nachgesucht oder auf sie verzichtet. Unter diesen
Umständen war er berechtigt, die Anmeldung ohne Ansetzung einer Nachfrist
abzuweisen und die Beklagten im Grundbuch als Eigentümer einzutragen.
Entgegen der Meinung der Vorinstanz war auch die Verkäuferin nicht
verpflichtet, dem Kläger eine Nachfrist anzusetzen. Es war Sache des
Klägers, dafür besorgt zu sein, dass er sich rechtzeitig über seine
Berechtigung zum Grundstückerwerb ausweisen konnte.
Erwägung 4
4.- Die Vorinstanz wies das Grundbuchamt Arosa an, den Kläger als
Eigentümer im Grundbuch einzutragen, sofern er den Kaufpreis bezahlt und
die vom Eidg. Justiz- und Polizeidepartement am 11. Juli 1973 gemachte
"Auflage" erfüllt habe. Dieses hatte die Bewilligung zum Erwerb des neuen
Miteigentums nur unter der Bedingung erteilt, dass der Kläger sich über
den vorherigen Verkauf seiner bisherigen Wohnung und dessen Eintrag im
Grundbuch ausweise. Die Erteilung einer Bewilligung im Sinne von Art. 1
BewB unter der Bedingung, dass zunächst das bisherige Grundeigentum in
der Schweiz veräussert werden müsse, ist grundsätzlich zulässig (ZBGR
1968 S. 346). Die im Ausland wohnhafte Person kann mit einer solch
bedingten Bewilligung ein Vorkaufsrecht aber nur ausüben, wenn dadurch
für den Vorkaufsbelasteten nicht eine unzumutbare Rechtsunsicherheit
entsteht. Es ist denkbar, dass der Vorkaufsberechtigte beim Empfang der im
umschriebenen Sinne bedingten Bewilligung bereits einen Käufer für sein
bisheriges Eigentum in der Schweiz besitzt und deshalb in der Lage ist,
die ihm gestellte Bedingung rasch zu erfüllen. In einem solchen Falle
entsteht in der Geschäftsabwicklung keine oder nur eine geringfügige
Verzögerung, die dem Vorkaufsbelasteten zugemutet werden darf.
Im vorliegenden Fall hat der Kläger indessen nicht geltend gemacht,
dass er für seinen bisherigen Miteigentumsanteil bereits einen Käufer
habe. Ob und wann er sein Miteigentum werde veräussern können, steht nicht
fest. Die Vorinstanz hat ihm hiefür keine Frist angesetzt. Er könnte
also die Veräusserung willkürlich herbeiführen oder verhindern und sie
Monate oder sogar Jahre hinauszögern, bevor er sich gestützt auf das
vorinstanzliche Urteilsdispositiv als Eigentümer des von Maria Wetter
veräusserten Miteigentumsanteils ins Grundbuch eintragen lässt. Eine
derartige Unsicherheit ist sowohl für die seinerzeitige Verkäuferin wie
für die heutigen Beklagten unzumutbar. Wenn die Vorinstanz ausführte, der
Schwebezustand sei der Verkäuferin zuzumuten, weil dessen Beendigung nicht
vom Willen der Parteien, sondern von der Erteilung der Ausländerbewilligung
durch die zuständige Behörde abhänge, übersah sie, dass sowohl nach
der Bewilligung des Justiz- und Polizeidepartements vom 11. Juli 1973
wie nach ihrem eigenen Entscheid der Schwebezustand erst beendet würde,
wenn der Kläger seinen bisherigen Miteigentumsanteil verkauft hätte. Der
Verkauf dieses Anteils hinge aber vom Kläger selbst ab.
Ein solcher Schwebezustand, der vom Vorkaufsberechtigten über Monate
oder sogar Jahre aufrecht erhalten werden kann, ist für die Beklagten
im vorliegenden Fall umso weniger zumutbar, als der Kläger im selben
Hause bereits eine Wohnung besitzt und sein Vorkaufsrecht nicht dem
vom Gesetzgeber gewollten Zweck entsprechend ausübt; er strebt nicht
die Vereinigung des Miteigentums in einer Hand, sondern lediglich einen
Wohnungsabtausch an. Indem die Vorinstanz für die Verkäuferin bzw. die
Beklagten einen unzumutbar langen Schwebezustand schuf, verletzte sie
Bundesrecht.
Entscheid:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Berufung wird gutgeheissen, das Urteil des Kantonsgerichts von
Graubünden vom 23. April 1974 aufgehoben und die Klage abgewiesen.