BGE 101 IA 289
101 Ia 289
48. Extrait de l'arrêt du 14 mai 1975 dans la cause Kun contre S.I.
Clair-Azur et Valais, Conseil d'Etat. Regeste
Baurecht; überbaubare Fläche.
Es ist zulässig, in die Berechnung der überbaubaren Fläche
eines Grundstücks angrenzendes, nicht überbautes Land eines Dritten
einzubeziehen, unter der Bedingung, dass dieses nicht schon bei
der Berechnung der überbaubaren Fläche einer anderen Liegenschaft
berücksichtigt worden ist und hiefür später nicht mehr in Frage kommen
kann.
Sachverhalt
Résumé des faits:
La société immobilière Clair-Azur a obtenu l'autorisation de construire
un immeuble résidentiel sur trois parcelles, dont l'une a été acquise
de l'Etat du Valais en échange d'un terrain qui a permis d'élargir une
route cantonale et d'en améliorer la visibilité dans un tournant. Par voie
transactionnelle, la société a été autorisée par l'Administration cantonale
à tenir compte, pour le calcul de la surface constructible, de la surface
du terrain de l'Etat compris entre la route et la propriété de la société.
Propriétaire d'un chalet situé de l'autre côté de la route, Kun
s'est plaint de ce que la construction projetée n'était pas conforme aux
prescriptions réglementaires en vigueur, qu'en particulier elle occupait
plus du quart de la surface des terrains de la société et qu'elle diminuait
ainsi la vue et l'ensoleillement de son chalet. Saisi d'un recours de Kun,
le Conseil d'Etat l'a rejeté, considérant notamment que la transaction
passée avec la société donnait à cette dernière la densité nécessaire
pour construire le bâtiment projeté et que la rupture de cette transaction
violerait le principe de la bonne foi.
Agissant par la voie du recours de droit public, Kun requiert
l'annulation de la décision du Conseil d'Etat; il se plaint d'arbitraire
et d'inégalité de traitement, reprochant notamment au Conseil d'Etat
d'avoir appliqué le principe de la bonne foi, alors que la société ne
peut pas l'invoquer, et le principe de la proportionnalité, alors que ce
sont des intérêts privés qui s'opposent en l'espèce.
Auszug aus den Erwägungen:
Extrait des motifs:
Erwägung 3
3.- Sur le fond, le recourant se plaint notamment de ce que le
Conseil d'Etat ait violé le règlement communal des constructions et de
ce que l'Administration cantonale ait accordé à la société une cession de
"densité" non prévue par le règlement.
a) Selon l'art. 22 du règlement communal sur les constructions, la
surface bâtie ne pourra pas occuper plus du quart de la parcelle, dans les
zones de l'ordre dispersé comme celle où se trouvent les parcelles de la
société. Il n'est pas contesté que la surface du bâtiment projeté dépasse
le quart de la surface totale des parcelles appartenant à la société.
Mais on peut se demander si la disposition en question est de celles
qui visent à protéger, outre l'intérêt public, l'intérêt particulier des
voisins, et si dès lors Kun, dont la propriété bâtie est d'ailleurs séparée
des parcelles de la société par une route cantonale, a qualité pour se
plaindre de ce que cette disposition aurait été violée (cf. RO 99 Ia 254
s. consid. 4 et les arrêts cités). Il n'est cependant pas nécessaire de
résoudre cette question, car le grief soulevé doit de toute façon être
rejeté sur le fond.
En effet, si tant est que la disposition en question est également
édictée dans l'intérêt des voisins, elle ne leur accorde qu'une protection
toute relative. La surface maximale du bâtiment à construire dépend en
effet du facteur tout fortuit de la surface de la parcelle, laquelle peut
être très petite ou très grande. A défaut de dispositions cantonales ou
communales fixant en mètres les dimensions maximales de la surface d'un
bâtiment - le recourant ne prétend pas qu'il en existe en l'espèce -
un propriétaire pourra donc, sans qu'un voisin puisse s'y opposer,
construire un bâtiment de très grande surface s'il dispose d'une très
grande parcelle. Rien n'empêche non plus le propriétaire de deux ou
plusieurs parcelles contiguës de les réunir en une seule en vue de
la construction d'un bâtiment; c'est alors la surface totale ainsi
obtenue qui sert à déterminer la surface maximale constructible; ainsi,
en l'espèce, le recourant ne conteste pas que la surface constructible
puisse se déterminer en fonction de la surface totale des parcelles
propriété de la société. Mais rien n'empêcherait non plus le propriétaire
d'une parcelle quelconque, petite ou moyenne, d'acquérir une parcelle
contiguë pour pouvoir augmenter la surface constructible de sa propriété;
et s'il peut acquérir une nouvelle parcelle dans ce but, il peut aussi,
dans le même but, adopter cette autre solution qui consiste à convenir
avec un propriétaire voisin que ce dernier mette à disposition, pour le
calcul de la surface constructible, une surface de terrain qui n'a pas
déjà servi à un tel calcul pour un bâtiment existant. Une telle manière
de faire est admise en droit suisse, même sans disposition expresse
(cf. FRIEDRICH/SPÜHLER/KREBS, Bauordnung der Stadt Winterthur, 1970,
n. 12 ad art. 23, p. 70; cf. aussi RO 96 I 542), l'essentiel étant que
la surface voisine mise à contribution pour le calcul de la surface
constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul,
ce qui implique pratiquement qu'elle soit grevée d'une servitude de
non-bâtir au profit de la collectivité.
b) En l'espèce, la surface de terrain mise à disposition par l'Etat
pour servir au calcul de la densité fait partie du patrimoine fiscal
de l'Etat, qui pourrait l'aliéner, l'échanger, la grever de servitudes;
le recourant ne prétend pas qu'elle ait déjà servi pour le calcul de la
surface d'un bâtiment existant; elle peut donc servir à un tel calcul
pour la construction projetée par la S.I. Clair-Azur, à condition
qu'elle ne serve pas une seconde fois à un calcul de densité pour une
autre construction. Il suffit pour cela que, dans le présent arrêt, on lie
l'Etat à la déclaration - donnée par lettre du 11 février 1974 et confirmée
dans la décision attaquée - selon laquelle il met à la disposition de
la société intimée une surface de 350 m2 pour lui donner la densité
nécessaire à la construction du bâtiment projeté. L'Etat pourra alors,
soit vendre la surface en question à ladite société - laquelle ne pourra
ni y bâtir, ni l'utiliser une seconde fois pour un calcul de densité -
soit la grever d'une servitude de non-bâtir au profit de la collectivité,
ou de toute autre restriction de droit public qui en rende impossible
une utilisation contraire à l'opération intervenue.
Dans ces conditions, on ne peut pas dire que le bâtiment projeté viole
la disposition de l'art. 22 du règlement communal relatif à la surface
constructible. Ainsi la société intimée n'a pas bénéficié d'une dérogation,
de sorte que le recourant Kun ne peut pas se plaindre de ce que le principe
de la bonne foi (dont l'invocation présuppose, en une telle matière, une
autorisation ou une dérogation qui aurait été accordée à l'encontre de
prescriptions légales ou réglementaires) aurait été appliqué - à tort -
par le Conseil d'Etat pour justifier sa décision. Il n'y a pas lieu non
plus d'examiner si le principe de la proportionnalité a été respecté,
puisque l'autorisation accordée ne l'a pas été en violation de la loi ou
du règlement.
Dans la mesure où il serait recevable, le grief soulevé par le
recourant se révèle donc non fondé.
Entscheid:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral:
Rejette le recours au sens des considérants.